Een scheiding is een ingrijpende gebeurtenis, zeker als er een gezamenlijke hypotheek is. Wat gebeurt er met de hypotheek bij een scheiding? Wie blijft verantwoordelijk voor de maandlasten, en kan de ex-partner zomaar uit de hypotheek worden geschreven? In dit artikel leggen we overzichtelijk uit hoe het zit.
Wat gebeurt er met de hypotheek bij scheiding?
Bij een scheiding moeten de ex-partners afspraken maken over de koopwoning én de hypotheek die daarop rust. In de meeste gevallen zijn beide partners hoofdelijk aansprakelijk voor de volledige hypotheekschuld. Dat betekent dat de bank iedere partner voor het gehele bedrag kan aanspreken, ook na de scheiding, zolang beide partners samen op het hypotheekcontract staan.
Er zijn drie gangbare mogelijkheden om de hypotheek bij scheiding te regelen:
- De woning verkopen en samen de hypotheek aflossen;
Dit is de meest overzichtelijke optie en soms de enige optie wanneer het overnemen van de woning en de hypotheek financieel niet haalbaar is. Bij een echtscheiding of een ontbinding van een geregistreerd partnerschap, is er dan geen andere optie om de woning te verkopen en andere woonruimte te zoeken. Maak in ieder geval afspraken over het verkoopproces. Welke vraagprijs moet er gehanteerd worden, welke makelaar, wie blijft er in de woning totdat deze is verkocht, wie betaald dan de kosten. Zorg ervoor dat deze afspraken schriftelijk in een convenant worden vastgelegd. Zorg er dan ook voor dat er duidelijke afspraken zijn gemaakt over de restschuld en/of de overwaarde.
- Eén partner neemt de woning en de hypotheek over, eventueel met uitkoop van de ander;
Het eerste aandachtspunt bij deze wijze van afhandelen is de manier waarop de woning getaxeerd wordt. In de regel zal dit gebeuren door de woning te laten taxeren door een gezamenlijk gekozen makelaar. Diegene die in het huis blijft, koopt de ander in principe voor de helft van de overwaarde uit, tenzij er andere afspraken gemaakt worden door partijen. De partij die de woning overneemt zal de hypotheek ook op naam moeten krijgen en daar moet de hypotheekverstrekker wel eerst akkoord mee gaan. Deze controleert namelijk of degene die de hypotheek overneemt de kosten kan dragen en als de hypotheek eerder is verstrekt op twee inkomens dan kan het lastig worden. Wanneer de hypotheekverstrekker akkoord gaat dan zal de nieuwe situatie gepasseerd moeten worden bij de notaris. Maak in ieder geval afspraken over het overnemingsproces. Van welke waarde moet er uitgegaan worden, welke makelaar, wie betaald de kosten in de overgangsfase, en leg ook de gevolgen vast als het niet lukt. Maak dus duidelijke afspraken over de verdeling van de restschuld en/of de overwaarde wanneer het niet lukt. Zorg ervoor dat deze afspraken schriftelijk in een convenant worden vastgelegd.
- De woning voorlopig aanhouden, bijvoorbeeld voor de kinderen, met duidelijke afspraken over de lasten
Het is niet ongebruikelijk dat de overnemende partij uiteindelijk niet de middelen heeft om de woning over te nemen en om de hypotheek op naam te zetten. In sommige gevallen is het dan logisch om de situatie zo te houden, bijvoorbeeld omdat de kinderen geworteld zijn in de omgeving. Het is een mogelijkheid om gezamenlijk eigenaar van de woning te blijven en dus ook om samen hoofdelijk aan de hypotheek verbonden te blijven. Er zijn mogelijkheden om de betaalde rente als partneralimentatie op te geven bij de Belastingdienst en dat kan ook voor het eigenwoningforfait als de woning gratis ter beschikking wordt gesteld. Maak in ieder geval afspraken over hoe partijen het financieel wensen in te vullen en neem daarbij alle mogelijke lasten in acht. Neem in ieder geval duidelijke afspraken op m.b.t. de Belastingdienst. Zorg ervoor dat deze afspraken schriftelijk in een convenant worden vastgelegd. Tot slot is het ook mogelijk om ervoor te kiezen om duurzaam gescheiden te leven. Formeel zijn beiden nog steeds gehuwd maar de ene partner woont niet meer in gezinsverband samen met de andere partner en dit is niet tijdelijk van aard. In deze situatie blijft men elkaars toeslagpartner en is er dus sprake van fiscaal partnerschap.
Wie betaalt de hypotheek na scheiding?
Zolang beide ex-partners op het hypotheekcontract staan, blijven beiden verantwoordelijk voor de maandelijkse betalingen. Dit heet hoofdelijke aansprakelijkheid (ex. artikel 6:102 BW). Zelfs als een ex-partner apart gaat wonen, kan de bank beide partners aanspreken als de hypotheek niet wordt betaald. Wanneer onderling wordt afgesproken dat één van de partijen de maandlasten gaat voldoen, leg dat dan goed vast in een convenant, maar besef dat dit de aansprakelijkheid richting de bank niet verandert.
Partner uit de hypotheek laten schrijven
Veel mensen denken dat bij een scheiding eenvoudig de ex-partner uit de hypotheek geschrapt kan worden. In de praktijk werkt dit niet zomaar. De bank wil zekerheid dat de overblijvende partner de volledige hypotheeklast kan dragen. Daarom moet er een nieuwe toetsing plaatsvinden. Pas als de bank akkoord gaat, kan de ex-partner officieel uit de hypotheek worden ontslagen.
Welke rol speelt de bank?
De bank speelt een belangrijke rol bij het regelen van de hypotheek. De bank moet instemmen met het overnemen of aanpassen van de hypotheek. Vaak stelt de bank aanvullende eisen, zoals een nieuwe taxatie van de woning en/of een inkomenscheck.
Hypotheek aanpassen of oversluiten
Wanneer wordt besloten om de hypotheek op één naam voort te zetten, dan zal de overnemende ex-partner de hypotheek moeten aanpassen of oversluiten. Het is niet ongebruikelijk dat het dan gaat om een hogere hypotheek om de ex-partner uit te kopen. Houd in ieder geval rekening met kosten voor een notaris, advocaat, taxatiekosten en eventuele boeterente. Een financieel adviseur kan berekenen wat haalbaar is.
Hypotheekrenteaftrek na scheiding
Bij een scheiding verandert vaak ook de fiscale situatie. Zo kan de hypotheekrenteaftrek anders uitpakken. Bijvoorbeeld als de ene ex-partner niet langer in de woning woont, maar nog wel mede-eigenaar is. In dat geval heeft de ex-partner vaak nog twee jaren recht op (hypotheek)renteaftrek voor de woning waar hij of zij niet langer woont. Zoals al eerder aan de orde is gekomen kan de betaalde rente en het bedrag van het eigenwoningforfait opgegeven worden als partneralimentatie. Het is in principe ook mogelijk om voor twee jaren voor twee woningen de rente af te trekken. De hoogte van de (hypotheek)renteaftrek is weer afhankelijk van het aandeel in het eigendom van de woning en in de eigenwoningschuld maar dat zal over het algemeen 50/50 zijn.
Scheiden van tafel en bed en de hypotheek
Bij een scheiding van tafel en bed zijn de echtgenoten juridisch nog steeds getrouwd, maar ze leven gescheiden van elkaar en hebben gescheiden vermogens. Deze optie wordt soms gekozen om religieuze of persoonlijke redenen, waarbij echtgenoten niet officieel willen scheiden maar wel apart willen leven. Detentie van één van de echtgenoten is ook vaak een reden om van tafel en bed te scheiden.
Op het moment dat het verzoek tot scheiding van tafel en bed is ingediend dan is er geen sprake meer van toeslagpartners of fiscaal partners. Dit betekent dat de Belastingdienst beiden niet meer als partners ziet. Zoals al eerder aan de orde is gekomen kan de hypotheekrenteaftrek anders uitpakken. Bijvoorbeeld als de ene ex-partner niet langer in de woning woont, maar nog wel mede-eigenaar is. In dat geval heeft de ex-partner vaak nog twee jaren recht op (hypotheek)renteaftrek voor de woning waar hij of zij niet langer woont. De betaalde rente en het bedrag van het eigenwoningforfait kan opgegeven worden als partneralimentatie. Het is in principe ook mogelijk om voor twee jaren voor twee woningen de rente af te trekken. De hoogte van de (hypotheek)renteaftrek is weer afhankelijk van het aandeel in het eigendom van de woning en in de eigenwoningschuld maar dat zal over het algemeen 50/50 zijn.
Wanneer een advocaat inschakelen?
Een scheiding waarbij een hypotheek speelt, kan behoorlijk ingewikkeld zijn. De regels uit het Burgerlijk Wetboek spelen een rol, zoals de hoofdelijk aansprakelijkheid (artikel 6:102 BW) en het verdelen van gemeenschappelijk vermogen (artikel 1:100 BW). Ook fiscale regels en hypotheekvoorwaarden kunnen invloed hebben. Laat u daarom goed adviseren, zodat u geen dure fouten maakt en uw afspraken juridisch geldig zijn.
Een familierechtadvocaat kan helpen om uw belangen te beschermen en de afspraken goed vast te leggen. Dat is vooral verstandig in de volgende situaties:
- Er is onenigheid over de wijze van toedeling van de woning;
- de bank werkt niet mee aan ontslag van de ex-partner uit de hypotheek;
- de verdeling van de hypotheekschuld is complex;
- er spelen alimentatievragen en/of er zijn kinderen betrokken;
- het vastleggen van fiscale afspraken voor de Belastingdienst.
Een advocaat zorgt ervoor dat u geen financiële of juridische valkuilen over het hoofd ziet en kan samen of in overleg met (de advocaat van) de ex-partner tot een gezamenlijk convenant komen.
