Een huurovereenkomst – ook wel een huurcontract genoemd – is de juridische overeenkomst waarin wordt vastgelegd dat iemand tegen betaling gebruik mag maken van een woning, bedrijfsruimte of een andere onroerende zaak. Het huurrecht is grotendeels vastgelegd in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Zowel huurders als verhuurders krijgen daarmee te maken, en de inhoud van het contract heeft vaak verstrekkende gevolgen. In dit artikel staat wat een huurovereenkomst precies is, welke soorten er zijn, welke algemene bepalingen vaak worden opgenomen, hoe het opzeggen juridisch werkt en wanneer het raadzaam is om een advocaat in te schakelen.
Soorten huurovereenkomsten
In Nederland bestaan er verschillende soorten huurovereenkomsten. Hierbij kan een onderscheid worden gemaakt in vaste verhuur van woonruimte, bedrijfsruimte en tijdelijke verhuur:
- Huur van woonruimte (zelfstandig of onzelfstandig)
- Huur van bedrijfsruimte (winkelruimte of overige bedrijfsruimte)
- Tijdelijke huurovereenkomst
Elke huurvorm kent haar eigen juridische regels, zoals opzegtermijnen, onderhoudsverplichtingen en huurbescherming. De verschillen zijn soms groot en kunnen flinke gevolgen hebben bij een conflict of een beëindiging van de huur. In dit artikel zal globaal worden ingegaan op de regels voor het (on)bepaald huren of verhuren van woonruimte of bedrijfsruimte. Voor meer details wordt verwezen naar de specifieke pagina’s.
Doelgroepencontract en hospitaverhuur
Een bijzondere variant is het doelgroepencontract. Dit zijn contracten voor onbepaalde tijd maar daarbij heeft de verhuurder een extra grond om de huur te kunnen beëindigen. Wanneer de huurder niet meer onder de doelgroep van de woning valt dan kan de huur beëindigd worden. Deze vorm komt veelvuldig voor bij studenten. Wanneer de desbetreffende student is afgestudeerd en een aanvang neemt met zijn of haar werkende carrière valt deze buiten de doelgroep waardoor de overeenkomst kan worden beëindigd.
Een andere bijzondere variant is de hospitaverhuur waarbij de verhuurder eveneens een extra grond heeft om de huur te kunnen beëindigen. In dit geval moet de verhuurder dan wel kunnen aantonen dat het belang bij het beëindigen van de huurovereenkomst zwaarder weegt dan het belang van de huurder om er te blijven wonen. Er vindt dus een belangenafweging plaats die zorgvuldig onderbouwd dient te worden.
Tussenhuur
In de praktijk is deze term enigszins misleidend want het ziet vooral op een korte periode afwezigheid. Hierbij kan gedacht worden aan een sabbatical, werk of studie. Wanneer de woning dus (kort) tijdelijk leegstaat dan kan de woning tijdelijk (gemeubileerd) worden verhuurd. Een betere term is de diplomatenclausule. De strekking van deze overeenkomst is dat de huurder vertrekt op het moment dat de verhuurder weer terugkomt maar hier dienen wel duidelijke afspraken over te worden gemaakt met de huurder en dat is soms lastig wanneer dat op voorhand niet helemaal duidelijk is en dat kan lastig zijn i.v.m. een opzegtermijn. Er moet in ieder geval een bepaalde periode voor de huur afgesproken worden. Na het verstrijken van deze periode moet de huurder uit de woning, waarbij de verhuurder het huurcontract tijdig opzegt met een minimale opzegtermijn van een maand. Voor elk jaar dat de huurder in de woning woont, komt er een maand bij waarbij er een opzegtermijn geldt van maximaal zes maanden. In principe is het mogelijk om de woning nogmaals te verhuren met een diplomatenclausule en het is ook mogelijk om het huurcontract voor tussenhuur te verlengen.
Woonruimte verhuren via de Leegstandwet
De woning kan ook tijdelijk worden verhuurd bij leegstand middels een vergunning van de gemeente. De gemeente kan een vergunning verstrekken voor maximaal twee jaren, bij bijvoorbeeld sloop of renovatie. Na het verstrekken van de vergunning mag de gemeente de vergunning steeds met een jaar verlengen, waarbij er wel een maximum aan verlengingen is. De huurbescherming voor de huurder is uiterst beperkt.
Huurcontract “naar zijn aard van korte duur”
Hierbij gaat het om logiescontracten. In de regel komt dit veel voor bij de huur van vakantiehuisjes. Belangrijk om te weten is dat huurders geen huurbescherming hebben.
Vakantieverhuur
Deze manier van verhuren verschilt per gemeente waarbij de “grote” gemeenten in Nederland deze vorm van verhuur aan banden hebben gelegd. Het kan dus sterk verschillen per gemeente dus zorg ervoor dat er tijdig informatie wordt ingewonnen bij de gemeente waar de verhuur moet plaatsvinden.
Voorwaarden en algemene bepalingen
Een huurovereenkomst bevat de meest essentiële informatie zoals de huurprijs en de looptijd, maar een huurovereenkomst wordt ook vaak afgesloten in combinatie met algemene voorwaarden. Het is wel belangrijk dat deze algemene bepalingen ter hand worden gesteld. Dit zijn (standaard)afspraken die gelden voor veel huurcontracten, bijvoorbeeld over:
- Sleutelbeheer en aansprakelijkheid;
- regels bij overlast of wanbetaling;
- onderhoudsverplichtingen;
- boetebedingen;
- drugsverbod;
- toegang tot het gehuurde voor inspectie of reparatie.
Veel verhuurders maken gebruik van een modelovereenkomst en algemene voorwaarden, meestal van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Dit biedt houvast, maar zo’n model bevat niet automatisch geldige bepalingen. Sommige artikelen kunnen in strijd zijn met semi-dwingend huurrecht en/of worden als onredelijk bezwarend aangemerkt – vooral bij particuliere verhuur zal dit sneller aan de orde zijn. Kortom, maatwerk blijft dus belangrijk.
Opzeggen van een huurovereenkomst
Sinds 1 juli 2024 krijgen alle nieuwe huurders in principe een vast contract tenzij er sprake is van bijzondere tijdelijke huurovereenkomsten. Tijdelijk huurcontracten hebben altijd een einddatum. Bij een tijdelijk huurcontract eindigt de huur van rechtswege (dus automatisch) op de einddatum van de afgesproken huurtermijn. De verhuurder moet de huurder wel tijdig (niet eerder dan drie maanden en niet later dan één maand) voor de einddatum schriftelijk informeren dat de huur eindigt want anders verandert het huurcontract in een vast huurcontract voor onbepaalde tijd. Wanneer de verhuurder een tijdelijk huurcontract tussentijds wil opzeggen, dan gelden dezelfde regels en opzeggingsgronden als bij vaste huurcontracten.
Bij een vast huurcontract is er geen einddatum afgesproken. Deze contracten moeten daarom worden opgezegd om te eindigen. Het opzeggen van een huurovereenkomst moet voldoen aan wettelijke regels. Een huurder van woonruimte kan in de meeste gevallen opzeggen met een opzegtermijn van één maand. Voor verhuurders gelden strengere eisen wegens de wettelijke huurbescherming. De verhuurder moet een wettelijke opzeggingsgrond hebben en een langere opzegtermijn hanteren. Die termijn hangt onder meer af van de duur van de huurovereenkomst en de reden van opzegging. Voor de verhuur van bedrijfsruimte, gelden specifieke regels voor het opzeggen.
Het is belangrijk om de opzegging altijd schriftelijk, gemotiveerd en per aangetekend schrijven en/of per exploot te doen. Een fout in de opzegprocedure kan betekenen dat de huurovereenkomst doorloopt.
Wanneer een advocaat inschakelen?
Huurder en verhuurder kunnen in principe zelf een huurovereenkomst opstellen, maar dat is niet zonder risico. Het opstellen van een huurovereenkomst is en blijft maatwerk. Het kost misschien aan de voorzijde meer om een overeenkomst goed op papier te laten zetten en/of te toetsen maar daarmee voorkomt men wel geschillen. Een juridisch geschil zal aan het einde van de rit duurder zijn dan een toets aan de voorzijde! Wanneer er sprake is van geschillen wordt een huuradvocaat vaak betrokken bij kwesties zoals:
- vernietigbare/nietige bepalingen huurovereenkomst;
- verhuur aan meerdere personen of ongewenste onderhuur;
- opzegging van huur van woon- of bedrijfsruimte;
- uitzonderingen voor tijdelijke huur;
- conflicten over gebreken, opzegging of borg;
- huurachterstanden en boetebedingen.
Een advocaat huurrecht helpt bij het opstellen, beoordelen of aanpassen van een huurovereenkomst. Het is belangrijk om rechtsgeldige afspraken te maken zodat bovenstaande geschillen juist worden voorkomen.
Conclusie
Een huurovereenkomst vormt de juridische basis van de relatie tussen huurder en verhuurder. Er bestaan verschillende soorten, elk met eigen regels en gevolgen. Modelcontracten lijken handig, maar het blijft essentieel om deze te controleren en aan te passen op eenieder zijn of haar specifieke situatie. Onze advocaten huurrecht bieden helder advies en maatwerk.
