Huurovereenkomst woonruimte – een juridische uitleg

Een huurovereenkomst voor woonruimte legt de afspraken vast tussen een verhuurder en een huurder van een woning, appartement, kamer of studio. Deze overeenkomst bepaalt onder welke voorwaarden iemand gebruik mag maken van de woonruimte, en is juridisch bindend voor beide partijen. In dit artikel gaan we in op de verschillende mogelijke huurregimes voor woonruimte, standaard modellen, huur voor bepaalde en onbepaalde tijd en wanneer het verstandig is om een huurrechtadvocaat in te schakelen.

Wat zijn de regels voor een huurovereenkomst woonruimte?

De regels voor een huurovereenkomst voor woonruimte zijn grotendeels vastgelegd in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, de Wet goed verhuurderschap, de Wet vaste huurcontracten en de richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Een belangrijk uitgangspunt is dat huurders van woonruimte in Nederland wettelijk worden beschermd, bijvoorbeeld tegen willekeurige opzegging of buitensporige huurverhogingen. Een rechtsgeldige huurovereenkomst voor woonruimte bevat in elk geval de volgende onderdelen:

• De naam en adresgegevens van huurder en verhuurder;
• een duidelijke (adres)omschrijving van het gehuurde (bijvoorbeeld woning, kamer, berging);
• de ingangsdatum en duur van de huurovereenkomst;
• de huurprijs, inclusief eventuele servicekosten en/of borg;
• de wijze en moment van betaling (bijvoorbeeld automatische incasso);
• eventuele afspraken over indexering of jaarlijkse verhoging van de huurprijs;
• de opzegtermijn en wijze van opzegging;
• een opleveringsstaat of verwijzing naar de staat van het gehuurde bij aanvang;
• Handtekeningen huurder en verhuurder met datumbepaling;
• de puntentelling van de woning, kamer, woonwagen of standplaats (verplicht vanaf 1 januari 2025).

Sinds 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap van kracht en sinds 1 juli 2024 geldt de Wet vaste huurcontracten. Bij de laatstgenoemde wet krijgt een nieuwe huurder vanaf dat moment meteen een huurcontract voor onbepaalde tijd (behoudens voor specifieke groepen). Sinds 1 juli 2023 moet een huurovereenkomst schriftelijk worden vastgelegd en hoewel de verhuurder dus zelf een huurcontract mag opstellen, kleven er risico’s aan als het contract onvolledig is of bepalingen bevat die niet rechtsgeldig zijn. Er circuleren op het internet veel modellen waarvan de meeste inmiddels zijn gedateerd. Het meest gangbare geactualiseerde model is het ROZ model. Dit model is opgesteld door de Raad van Onroerende Zaken maar onthoud dat dit een standaardmodel is en dus niet is toegesneden op de specifieke wensen en behoeften van een wederkerige overeenkomst. Bij dit model horen ook algemene bepalingen.

Wat zijn algemene bepalingen in een huurovereenkomst?

Naast de verplichte inhoud voegen verhuurders vaak zogeheten algemene bepalingen toe aan een huurovereenkomst. Dit zijn standaardafspraken die gelden voor veel huurovereenkomsten, en die de onderlinge verhouding verder verduidelijken. Voorbeelden van veelvoorkomende algemene bepalingen zijn:

• Regels voor sleutelbeheer, toegang tot de woning en aansprakelijkheid bij verlies;
• verbod op onderverhuur of het houden van huisdieren;
• afspraken over overlast, geluid en gebruik van gemeenschappelijke ruimten;
• bepalingen over oplevering bij einde van de huur;
• periodieke indexering van de huurprijs.

Tijdelijk of onbepaalde tijd?

Een huurovereenkomst voor woonruimte kan tijdelijk zijn of voor onbepaalde tijd worden aangegaan. De keuze heeft juridische gevolgen:

• Tijdelijke huurovereenkomst: alleen toegestaan voor specifieke situaties.
• Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd: biedt de huurder maximale huurbescherming, met strenge (limitatieve) eisen voor opzegging door de verhuurder.

Elke huurvorm kent haar eigen juridische regels, zoals opzegtermijnen, onderhoudsverplichtingen en huurbescherming. De verschillen zijn soms groot en kunnen flinke gevolgen hebben bij een conflict of een beëindiging van de huur. In dit artikel zal globaal worden ingegaan op de regels voor het tijdelijk huren of verhuren van woonruimte. Voor meer details wordt verwezen naar de specifieke pagina.

Doelgroepencontract en hospitaverhuur

Een bijzondere variant is het doelgroepencontract. Dit zijn contracten voor onbepaalde tijd maar daarbij heeft de verhuurder een extra grond om de huur te kunnen beëindigen. Wanneer de huurder niet meer onder de doelgroep van de woning valt dan kan de huur beëindigd worden. Deze vorm komt veelvuldig voor bij studenten. Wanneer de desbetreffende student is afgestudeerd en een aanvang neemt met zijn of haar werkende carrière valt deze buiten de doelgroep waardoor de overeenkomst kan worden beëindigd.

Een andere bijzondere variant is de hospitaverhuur waarbij de verhuurder eveneens een extra grond heeft om de huur te kunnen beëindigen. In dit geval moet de verhuurder dan wel kunnen aantonen dat het belang bij het beëindigen van de huurovereenkomst zwaarder weegt dan het belang van de huurder om er te blijven wonen. Er vindt dus een belangenafweging plaats die zorgvuldig onderbouwd dient te worden.

Tussenhuur

In de praktijk is deze term enigszins misleidend want het ziet vooral op een korte periode afwezigheid. Hierbij kan gedacht worden aan een sabbatical, werk of studie. Wanneer de woning dus (kort) tijdelijk leegstaat dan kan de woning tijdelijk (gemeubileerd) worden verhuurd. Een betere term is de diplomatenclausule. De strekking van deze overeenkomst is dat de huurder vertrekt op het moment dat de verhuurder weer terugkomt maar hier dienen wel duidelijke afspraken over te worden gemaakt met de huurder en dat is soms lastig wanneer dat op voorhand niet helemaal duidelijk is en dat kan lastig zijn i.v.m. een opzegtermijn. Er moet in ieder geval een bepaalde periode voor de huur afgesproken worden. Na het verstrijken van deze periode moet de huurder uit de woning, waarbij de verhuurder het huurcontract tijdig opzegt met een minimale opzegtermijn van een maand. Voor elk jaar dat de huurder in de woning woont, komt er een maand bij waarbij er een opzegtermijn geldt van maximaal zes maanden. In principe is het mogelijk om de woning nogmaals te verhuren met een diplomatenclausule en het is ook mogelijk om het huurcontract voor tussenhuur te verlengen.

Woonruimte verhuren via de Leegstandwet

De woning kan ook tijdelijk worden verhuurd bij leegstand middels een vergunning van de gemeente.  De gemeente kan een vergunning verstrekken voor maximaal twee jaren, bij bijvoorbeeld sloop of renovatie. Na het verstrekken van de vergunning mag de gemeente de vergunning steeds met een jaar verlengen, waarbij er wel een maximum aan verlengingen is. De huurbescherming voor de huurder is uiterst beperkt.

Huurcontract “naar zijn aard van korte duur”

Hierbij gaat het om logiescontracten. In de regel komt dit veel voor bij de huur van vakantiehuisjes. Belangrijk om te weten is dat huurders geen huurbescherming hebben.

Vakantieverhuur

Deze manier van verhuren verschilt per gemeente waarbij de “grote” gemeenten in Nederland deze vorm van verhuur aan banden hebben gelegd. Het kan dus sterk verschillen per gemeente dus zorg ervoor dat er tijdig informatie wordt ingewonnen bij de gemeente waar de verhuur moet plaatsvinden.

Opzegging van de huur

Een huurder mag in de meeste gevallen opzeggen met een opzegtermijn van één maand. De verhuurder heeft daarentegen te maken met wettelijke opzeggingsgronden (zoals sloop of dringend eigen gebruik) en moet een langere opzegtermijn hanteren. De opzegging moet bovendien schriftelijk gebeuren en aan bepaalde formaliteiten voldoen.

Sinds 1 juli 2024 krijgen, met de inwerktreding van de Wet vaste huurcontracten, alle nieuwe huurders in principe een vast contract tenzij er sprake is van bijzondere tijdelijke huurovereenkomsten zoals hierboven weergegeven. Een verhuurder mag een huurder dan dus niet meer een huurcontract van bepaalde duur aanbieden. Tijdelijke huurcontracten die vóór deze datum zijn afgesloten, lopen door tot de einddatum. De huurder moet dan in beginsel verhuizen bij einde datum als de overeenkomst tijdig is opgezegd maar wordt het huurcontract verlengd dan wordt het een huurcontract voor onbepaalde tijd. Bij een tijdelijk huurcontract eindigt de huur van rechtswege (dus automatisch) op de einddatum van de afgesproken huurtermijn. De verhuurder moet de huurder wel tijdig (niet eerder dan drie maanden en niet later dan één maand) voor de einddatum schriftelijk informeren dat de huur eindigt want anders verandert het tijdelijk huurcontract in een vast huurcontract voor onbepaalde tijd.

Bij een vast huurcontract is er geen einddatum. Deze contracten moeten daarom worden opgezegd om te eindigen. Het opzeggen van een huurovereenkomst moet voldoen aan wettelijke regels. De huurder kan de huurovereenkomst opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn. Volgens de wet is de opzegtermijn “gelijk aan de tijd tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen”. De betalingstermijn is is in de meeste gevallen één maand. Wettelijk gezien kan er een opzegtermijn worden overeengekomen van minimaal één maand, en maximaal drie maanden. Voor verhuurders gelden strengere eisen wegens de wettelijke huurbescherming. De verhuurder moet een wettelijke opzeggingsgrond hebben en een langere opzegtermijn hanteren. Die termijn hangt onder meer af van de duur van de huurovereenkomst en de reden van opzegging.

Voor de verhuurder zijn er meerdere aandachtspunten. Wanneer er sprake is van meerdere huurders (medehuur), dan moet elke huurder afzonderlijk een brief ontvangen. In de brief moet een termijn van zes weken worden gegeven om in te stemmen met de huuropzegging (beëindiging met wederzijds goedvinden) en de (limitatieve) gronden van artikel 7:274 lid 1 BW moeten worden vermeld die tot de opzegging leiden, te weten één van de zes opzeggingsgronden.

1. Slecht huurderschap;
2. de verhuurder doet een beroep op een diplomatenclausule;
3. dringend eigen gebruik van de verhuurder;
4. de huurder wijst een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst af;
5. de verhuurder wijzigt de bestemming van het gehuurde volgens het bestemmingsplan;
6. beëindiging hospitaverhuur na belangenafweging.

Tot slot moet de opzegtermijn in acht worden genomen en die is minimaal drie maanden en maximaal zes maanden. Bij een huurovereenkomst van minder dan één jaar is de opzegtermijn drie maanden, van één tot twee jaren is de opzegtermijn vier maanden, van twee tot drie jaren is de opzegtermijn vijf maanden en na drie jaren is de opzegtermijn vijf maanden.

Als de huurder binnen de zes weken niet instemt met de huuropzegging, dan loopt de huurovereenkomst gewoon door. De verhuurder kan dan, na de termijn van zes weken, naar de rechter gaan. De rechter beoordeelt of de opzegging aan de voorwaarden voldoet en of de verhuurder een geldige reden heeft voor de opzegging. Er moet sprake zijn van een geldige opzeggingsgrond die de verhuurder moet bewijzen. Wanneer dat het geval is spreekt de rechter een datum voor de beëindiging van de huurovereenkomst uit en ook voor de ontruiming van de woning.

Het is belangrijk om de opzegging altijd schriftelijk, gemotiveerd, met de juiste termijnen en grondslag per aangetekend schrijven en/of per exploot te doen. Een fout in de opzegprocedure kan betekenen dat de huurovereenkomst doorloopt.

Wanneer een advocaat inschakelen?

Het opstellen of beoordelen van een huurovereenkomst voor woonruimte lijkt soms eenvoudig, maar de praktijk leert, dat fouten regelmatig voorkomen. Een advocaat huurrecht kan helpen bij:

• Vernietigbare/nietige bepalingen huurovereenkomst;
• verhuur aan meerdere personen of ongewenste onderhuur;
• opzegging van huur van woonruimte en ontruimingsprocedures;
• Discussies of er sprake is van een tijdelijke of een vaste huurovereenkomst
• conflicten over gebreken, opzegging of borg;
• huurachterstanden en boetebedingen.

Een advocaat huurrecht helpt bij het opstellen, beoordelen of aanpassen van een huurovereenkomst. Het is belangrijk om rechtsgeldige afspraken te maken zodat bovenstaande geschillen juist worden voorkomen. Zeker bij verhuur aan meerdere personen, tijdelijke verhuur, of bijzondere afspraken is het inschakelen van een advocaat aan te raden.

Conclusie

Een huurovereenkomst voor woonruimte is méér dan een standaardcontract. De inhoud bepaalt de rechten en plichten van beide partijen, en fouten of onduidelijkheden kunnen grote gevolgen hebben. Weet u niet zeker of uw huurovereenkomst aan alle regels voldoet of wilt u juridische zekerheid bij het opstellen of beëindigen van een contract? Neem dan contact met ons op. Onze advocaten huurrecht helpen u graag verder met helder advies en maatwerk.