Een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte is de overeenkomst tussen verhuurder en huurder van een bedrijfspand, zoals een winkel, kantoor of horecazaak. In deze overeenkomst staan afspraken over de huurprijs, de duur van de huur, het gebruik van het pand en andere voorwaarden. De wet maakt onderscheid tussen verschillende soorten bedrijfsruimte, elk met hun eigen rechten en plichten. Het is belangrijk dat de juiste huurvorm wordt gekozen en dat de overeenkomst juridisch houdbaar is. In dit artikel gaan we in op de verschillende huurregimes voor bedrijfsruimte, huurbescherming, de wijze waarop dient te worden opgezegd en wanneer het verstandig is om een advocaat in te schakelen.
Welke regels gelden bij verhuur van bedrijfsruimte?
De regels voor de huurovereenkomst hangen af van het type bedrijfsruimte. De wet onderscheidt:
- 290-bedrijfsruimte (detailhandel): bijvoorbeeld winkels, restaurants en afhaalpunten. Deze huurders hebben huurbescherming en recht op een minimale huurperiode van vijf jaar, en verlenging als (niet) tijdig wordt opgezegd.
- 230a-bedrijfsruimte (overige): zoals kantoren, loodsen, ateliers of garages. Hier is veel meer contractvrijheid, en dus ook minder huurbescherming voor de huurder.
Het is belangrijk om het juiste type bedrijfsruimte vast te stellen, omdat dit grote gevolgen heeft voor de opzegtermijnen, huurbescherming en beëindiging van het contract. Wanneer er een verkeerde kwalificatie wordt gebruikt, kunnen de gevolgen groot zijn. Er circuleren op het internet veel modellen waarvan de meeste modellen inmiddels zijn gedateerd. Het meest gangbare geactualiseerde model is het ROZ model. Dit model is opgesteld door de Raad van Onroerende Zaken maar onthoud dat dit een standaardmodel is en dus niet is toegesneden op de specifieke wensen en behoeften van een wederkerige overeenkomst. Bij het ROZ model horen ook algemene bepalingen.
Algemene bepalingen
Naast de verplichte afspraken over bijvoorbeeld huurprijs, looptijd en aard van de overeenkomst, bevat een huurovereenkomst vaak ook algemene bepalingen, zoals bij de modelovereenkomst van de ROZ (Raad voor Onroerende Zaken). Veelgebruikte algemene bepalingen zijn:
- Indexering van de huurprijs;
- regels over onderhoud en oplevering;
- aansprakelijkheid voor schade of overlast;
- gebruik van het gehuurde conform bestemming;
- bepalingen over asbest en verontreiniging.
Verschil 290 en 230a bedrijfsruimte
Het belangrijkste kenmerk bij een 290-bedrijfsruimte is dat een gebouw of een gedeelte daarvan wordt verhuurd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, zoals een restaurant of café, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf. Het is daarbij belangrijk dat in die verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van goederen of diensten aanwezig is. In beginsel betekent dit dat bedrijfsruimtes waar klanten fysiek zaken kunnen kopen of bestellen, dus onder het 290-regime vallen. Daarbij is dit regime ook van toepassing voor hotels en campings.
De 230a-bedrijfsruimte is een restcategorie en dat betekent simpelweg dat wanneer het gehuurde niet onder het regime van 290-bedrijfsruimte valt, dan is het 230a-regime van toepassing. Als het gaat om 230a-bedrijfsruimte dan gaat het vaak om kantoorruimtes, fabrieken, opslagruimtes en showrooms.
Het verschil tussen een 290 en een 230a bedrijfsruimte is enorm want een huurder van een 290 bedrijfsruimte heeft relatief veel huurbescherming. Dit uit zich in de eerste plaats in de looptijd van de overeenkomst. De eerste huurtermijn van de huurder is vijf jaren. Wanneer deze termijn niet wordt opgezegd, dan wordt deze termijn van rechtswege met vijf jaren verlengd. Na het verstrijken van deze periode (10 jaren), geldt deze daarna voor onbepaalde tijd. De huurder is in principe dus verzekerd van een lange huurperiode en dat biedt zekerheid. De huurder van een 230a-ruimte heeft aanzienlijk minder huurbescherming en er hoeft ook geen minimale termijn te worden afgesloten. Het wordt vooral beheerd door contractsvrijheid.
Opzeggen van een huurovereenkomst bedrijfsruimte
Het opzeggen van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte moet voldoen aan specifieke wettelijke regels. Deze verschillen per type bedrijfsruimte waarbij er meer huurbescherming is bij 290-bedrijfsruimte dan bij 230a-bedrijfsruimte.
290-bedrijfsruimte
Bij 290-bedrijfsruimte (waaronder dus vooral winkels en horeca) geldt doorgaans een minimumduur van vijf jaar. Opzegging is alleen mogelijk tegen het einde van zo’n periode, met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste één jaar. De verhuurder mag alleen opzeggen met een wettelijke opzeggingsgrond, afhankelijk van de termijn.
Als de verhuurder de huurovereenkomst van een bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW wil opzeggen, dan moet hij de reden van opzegging vermelden (opzeggingsgronden). Een opzegging die deze gronden niet bevat is nietig. Alleen de opzeggingsgronden die in de opzeggingsbrief staan vermeld kunnen als basis dienen voor de procedure tot beëindiging van de huurovereenkomst van 290-bedrijfsruimte. Daarbij is wel van belang wat de verhuurder en huurder onderling over en weer voorafgaande aan de opzegging hebben gemeld. Het moet in ieder geval voor de huurder duidelijk zijn wat ten grondslag ligt aan de opzegging.
Opzeggingsgronden
Na de eerste termijn van vijf jaren kan de verhuurder op twee gronden opzeggen, te weten:
- slechte bedrijfsvoering
Voor een antwoord op de vraag of de bedrijfsvoering niet is geweest als een goed huurder betaamt, mogen alle omstandigheden in aanmerking worden genomen, waaronder de wijze waarop door de huurder zijn of haar bedrijfsvoering voert in andere bij hem in gebruik zijnde ruimten. Het is daarbij niet van belang dat de verhuurder door deze wijze van exploitatie geen nadeel heeft ondervonden. Evenmin is een belangenafweging noodzakelijk. Wanneer de rechter oordeelt dat er sprake is van een slechte bedrijfsvoering, dan moet de rechter de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijzen.
- dringend persoonlijk gebruik
De verhuurder moet bij deze opzeggrond aannemelijk maken dat de verhuurder zelf of iemand anders die in nauwe relatie tot hem staat het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en dat de verhuurder daarom het gehuurde dringend nodig heeft. Renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is of sloop valt ook onder dringend eigen gebruik.
Beëindiging na de tweede termijn van vijf jaar kan de verhuurder zich beroepen op meerdere opzeggingsgronden. De verhuurder kan dan ook opzeggen wanneer:
- de huurder niet instemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst.
Het aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst mag niet (enkel) betrekking hebben op een wijziging van de huurprijs. Het aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst kan bijvoorbeeld betrekking hebben op aanpassing van verouderde contractsbepalingen (o.a. de toepasselijke algemene voorwaarden, verandering van de omvang van het gehuurde, etc.). Als het aanbod hierop betrekking heeft en dit in samenhang met bijvoorbeeld een uitbreiding of verbetering van de verhuurde bedrijfsruimte wordt gedaan, kan er in principe wel een wijziging van de huurprijs worden voorgesteld. De rechter moet dan beoordelen of de verhoging niet onredelijk verzwarend is.
- de verhuurder een bestemming wil verwezenlijken volgens een geldig bestemmingsplan.
Bij deze opzeggingsgrond moet het gaan om een geldig (onherroepelijk vastgesteld) bestemmingsplan en dat de verhuurder niets anders kan dan handelen volgens dat bestemmingsplan.
- een redelijke afweging van belangen van partijen.
De rechter weegt dan de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst tegen de belangen van de huurder bij verlenging van de huurovereenkomst af. De rechter moet de vordering tot beëindiging afwijzen als (na belangenafweging) niet van de huurder kan worden verwacht dat hij het gehuurde ontruimd. Bij de redelijke belangenafweging kan een voorgenomen verkoop wel tot beëindiging van de huur leiden. In dat geval niet in het kader van dringend eigen gebruik, maar in het kader van de algemene belangenafweging.
Bij 290-bedrijfsruimte zijn de opzegmogelijkheden van de huurovereenkomst dus beperkt. Zowel de verhuurder als de huurder kunnen dit alleen doen tegen het einde van de overeengekomen duur. Daarbij geldt een opzegtermijn van tenminste één jaar. Een overeenkomst van onbepaalde tijd kan tegen elke datum worden opgezegd, met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar. In alle gevallen geldt dat opzegging door de verhuurder alleen mogelijk is als de verhuurder de opzeggrond(en) vermeldt. Voor de huurder geldt dat niet. Een enkele opzegging door de verhuurder is niet genoeg om de huur te laten eindigen. Wanneer de huurder daarmee niet binnen zes weken instemt (wederzijdse beëindiging), dan moet de verhuurder naar de rechter stappen om de opzegging te laten toetsen. Een dergelijke procedure kan veel tijd in beslag nemen en brengt kosten met zich mee.
De wet heeft een beperkt aantal opzeggingsgronden aan de verhuurder toegekend. Welke opzeggingsgronden de verhuurder toekomen, is dus afhankelijk van de (verstreken) huurtermijn(en). Het is niet toegestaan om in de huurovereenkomst bepalingen op te nemen die afwijken van de wettelijke regels als dat ten nadele van de huurder is, tenzij deze afwijkende bepalingen zijn goedgekeurd door de rechter.
230a-bedrijfsruimte
Bij 230a-bedrijfsruimte is meer vrijheid en dus ook minder huurbescherming. De partijen kunnen zelf afspraken maken over de looptijd en opzegging. Huurovereenkomsten van overige bedrijfsruimte (kantoorruimte, opslagruimte, garageboxen, fabriekshallen) hoeven in principe niet te worden opgezegd. De huurovereenkomst eindigt door het verstrijken van de bepaalde termijn die partijen zijn overeengekomen. Als opzegging wel is overeengekomen in de overeenkomst, dan eindigt de huurovereenkomst vaak na opzegging tegen een overeengekomen termijn van minimaal één maand. De verhuurder en huurder mogen overigens een langere termijn overeenkomen. Wanneer er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd dan is een opzegging verplicht. Wanneer opzegging een wettelijk vereiste en/of een contractueel vereiste is, dan moet de overeengekomen termijn van opzegging correct worden toegepast. Wanneer de huurder of de verhuurder de opzegtermijn niet goed toepast, dan zit de huurder en/of de verhuurder aan een nieuwe overeengekomen huurperiode vast.
Voor zowel de huurder als verhuurder geldt dat de opzegging schriftelijk dient te worden verricht. Wanneer de verhuurder opzegt, moet deze ook de ontruiming aanzeggen want wanneer de verhuurder dit nalaat is de huurder namelijk niet verplicht om het gehuurde te ontruimen. Dit verzuim kan hersteld worden en zelfs nog na de beëindiging van de huurovereenkomst. De verhuurder dient dan alsnog de ontruimingsaanzegging uit te sturen. Een belangrijk detail is wel dat de huurder het recht heeft om ontruimingsbescherming in te roepen.
Ontruimingsbescherming
Ontruimingsbescherming betekent dat de huurder de bedrijfsruimte niet hoeft te ontruimen (en op te leveren) op de dag dat de huurovereenkomst eindigt. De verplichting om het gehuurde te ontruimen wordt van rechtswege geschorst voor een periode van twee maanden. De wettelijke termijn van ontruimingsbescherming van twee maanden start vanaf het moment waartegen de ontruiming is aangezegd. Kortom, de huurder heeft altijd nog twee maanden extra na het aanzeggen van de ontruimingsdatum.
Wanneer de huurder behoefte heeft aan een langere termijn, dan moet de huurder de rechter verzoeken om de ontruimingsbescherming te verlengen. Dat moet binnen de periode van twee maanden nadat de ontruimingsbescherming is ingegaan. De rechter kan een verlenging uitspreken die maximaal één jaar duurt en de huurder kan na de eerste verlenging nog twee maal een verzoek tot verlenging indienen. De rechter kan die verlenging uitspreken met telkens maximaal een jaar.
Tussentijds opzeggen
De huurovereenkomst van een 290-bedrijfsruimte kan in principe niet tussentijds opgezegd worden. Zoals hiervoor weergegeven is de hoofdregel dat zowel de huurder als de verhuurder alleen kunnen opzeggen tegen het einde van de overeengekomen duur, met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste één jaar. In bijzonder uitzonderlijke gevallen is het wel mogelijk om de rechter te verzoeken de huurovereenkomst te doen eindigen, omdat de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid met zich meebrengen dat instandhouding van de huurovereenkomst ongerechtvaardigd is of indien sprake is van onvoorziene omstandigheden maar de kans dat een dergelijk verzoek wordt toegewezen is bijzonder klein en dus uitzonderlijk. Tussentijdse beëindiging met wederzijds goedvinden is wel mogelijk maar dan ligt het wel in de rede dat de opzeggende partij in dat geval waarschijnlijk schadevergoeding zal moeten betalen wegens contractbreuk.
Tussentijdse opzegging is bij 230a-bedrijfsruimte mogelijk als er expliciet een beding is opgenomen in de huurovereenkomst die tussentijdse opzegging mogelijk maakt, al dan niet onder bepaalde voorwaarden. Als de huurovereenkomst niet in een tussentijdse beëindiging voorziet, dan is de hoofdregel, net als bij iedere overeenkomst voor bepaalde tijd, dat partijen de overeengekomen termijn dienen te eerbiedigen en dat tussentijdse opzegging niet mogelijk is behoudens bijzondere omstandigheden zoals hierboven weergegeven. Tussentijdse beëindiging met wederzijds goedvinden is wel mogelijk maar dan ligt het wel in de rede dat de opzeggende partij in dat geval waarschijnlijk schadevergoeding zal moeten betalen wegens contractbreuk als er geen tussentijds opzeggingsbeding is overeengekomen.
Wanneer schakel je een advocaat in?
Een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte is juridisch complexer dan bij woonruimte. Kleine fouten in de kwalificatie of formulering kunnen grote gevolgen hebben, zoals een verkeer huurregime, een foutieve opzegging en/of ontruimingsaanzegging. Een advocaat huurrecht kan u adviseren bij:
- Het opstellen en/of beoordelen van de huurovereenkomst;
- juridisch correct kwalificeren van het type bedrijfsruimte;
- opzegging of verlenging van het huurcontract;
- Conflicten over onderhoud, huurachterstand of gebruik.
Het onderscheid tussen 290- en 230a-bedrijfsruimte is soms moeilijk te maken. Laat u daarom goed adviseren voordat u een huurovereenkomst aangaat. Dit is belangrijk, omdat de bepalingen van 290-bedrijfsruimten van dwingend recht zijn en dat houdt in dat hiervan niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. De regels van 230a-bedrijfsruimte zijn daarentegen van semi-dwingend recht. Dit houdt in dat als er ten nadele van de huurder van wordt afgeweken, de huurder deze kan vernietigen. Neem derhalve geen risico en laat de huurovereenkomst toetsen of opstellen door een huurrecht specialist. Als het de bedoeling is om langdurig en duurzaam een zakelijke relatie aan te gaan dan is juridisch maatwerk essentieel. Onze huurrechtadvocaten helpen u graag verder.
