Verhuurder in gebreke stellen – een juridische uitleg

Wat kan de huurder doen als de verhuurder zijn plichten voortvloeiende uit de huurovereenkomst niet nakomt? Hierbij kan gedacht worden aan achterstallig onderhoud of zelfs ernstige gebreken in de woning. In dit artikel gaan we in op de wijze waarop de verhuurder in gebreke kan worden gesteld en wat de rechten en plichten van de huurder en de verhuurder zijn.

Wat betekent een verhuurder in gebreke stellen?

Een verhuurder in gebreke stellen betekent dat de huurder, de verhuurder officieel schriftelijk laat weten dat deze tekortschiet in zijn of haar verplichtingen en stelt een redelijke termijn om dit alsnog op te lossen. In de ingebrekestelling moet een beschrijving van het gebrek staan en een redelijke termijn waarbinnen het gebrek moet zijn hersteld. Pas daarna kunnen er juridische stappen worden ondernomen.

Wat te doen als de verhuurder in gebreke blijft?

• Wanneer de verhuurder niet reageert dan kan de huurder ervoor kiezen om zelf het te herstellen en de gemaakte kosten vervolgens op de verhuurder verhalen door deze in mindering te brengen op de huurprijs. Dit vloeit voort op grond van artikel 206 lid 3 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek BW). Er zijn twee voorwaarden voor een geslaagd beroep op verrekening. Ten eerste dient de verhuurder in verzuim te zijn en ten tweede dienen de gemaakte kosten redelijk te zijn

• Wanneer de verhuurder de verrekening niet accepteert dan zal de verhuurder het niet-betalen van de huurpenningen zien als een huurachterstand. De verhuurder zal dan de kwestie moeten voorleggen aan de rechter. De huurder kan echter ook de rechter verzoeken om de verhuurder te bewegen om de verplichtingen na te komen. De huurder kan een verzoek indienen om de verhuurder te verplichten tot het verhelpen van achterstallig onderhoud op straffe van een dwangsom. De huurder kan zich ook laten machtigen om de werkzaamheden te laten verrichten i.p.v. de verhuurder of de huurder dient een verzoek tot vermindering van de huurpenningen wegens verminderd woongenot.

• De huurder kan er ook voor kiezen om bij een gebrek dat door de verhuurder niet wordt verholpen, de betaling van de huurpenningen op te schorten. Het is wel belangrijk dat de verhuurder van de gebreken op de hoogte wordt gesteld en dat de verhuurder ook een termijn krijgt om de gebreken te herstellen. Tot slot zal opschorting ook aangekondigd dienen te worden. Hier geldt voor de huurder dat het wel belangrijk is dat dit goed gedocumenteerd wordt, want het beroep op opschorting (net zoals verrekening) is niet zonder risico.

• Een andere (goedkopere) optie is een verzoek bij de Huurcommissie. Bij ernstig achterstallig onderhoud en/of gebreken kan de huurder een verzoek bij de  Huurcommissie indienen voor een verlaging van de huursom wegens verminderd woongenot. De Huurcommissie is laagdrempelig en er zal een deskundige ter plaatse komen kijken naar de staat van de woning. De Huurcommissie kan de verhuurder helaas niet dwingen om de gebreken te verhelpen, maar de huurverlaging is een financiële prikkel voor de verhuurder om het achterstallig onderhoud te verhelpen. In principe kan de huurder binnen acht weken na de uitspraak naar de kantonrechter anders is de uitspraak van de Huurcommissie (meestal) bindend, De Huurcommissie onderscheidt drie categorieën gebreken, te weten zeer ernstige gebreken (categorie A), ernstige gebreken (categorie B), en overige ernstige gebreken (categorie C).

• Als laatste optie is er de mogelijkheid om bij de gemeente een klacht in te dienen over de (particuliere) verhuurder waarop de gemeente eventueel kan handhaven. In iedere gemeente is er vanaf 1 januari 2024 een meldpunt goed verhuurderschap. Hier kunnen huurders, woningzoekenden en anderen (al dan niet anoniem) terecht met signalen en meldingen over ongewenst verhuurgedrag. De handhaving en het toezicht van de algemene regels ten aanzien van woningcorporaties is belegd bij de Autoriteit Woningcorporaties (AW) die op grond van artikel 61 van de Woningwet toezicht houdt op de governance van de toegelaten instellingen en hierin reeds goed verhuurderschap meenemen.

Welke gebreken zijn voor de verhuurder?

De verhuurder is volgens de wet (artikel 7:204 BW) verplicht om de woning in goede staat van onderhoud te houden. Het begrip “gebrek” is het kernbegrip van de gebrekenregeling en vormt een belangrijke grondslag voor een aanspraak van de huurder als het gaat om de staat en het onderhoud van het gehuurde. Uitganspunt van de gebrekenregeling is het genot dat de huurder op grond van de huurovereenkomst mag verwachten.

In het kort komt het erop neer dat gebreken aan een huurwoning grotendeels voor rekening van de verhuurder komen maar er is een uitzondering voor de kleine herstellingen. Deze kleine herstellingen staan opgesomd in het Besluit kleine herstellingen, en die komen voor rekening van de huurder. Daarnaast wordt een uitzondering gemaakt voor gebreken die zijn ontstaan als gevolg van handelen of nalaten waarvoor de huurder zelf aansprakelijk is. Als het gaat om grote gebreken zoals een lekkage aan het dak, een defecte cv-installatie, een defecte afvoer, houtrot, schimmel dan zijn dit gebreken die voor rekening van de verhuurder komen.

Als vaststaat dat de verhuurder het geconstateerde gebrek moet herstellen, dan kan de huurder, de verhuurder aanspreken op zijn of haar onderhoudsplicht. Probeer het in eerste instantie in goed overleg op te lossen. Wanneer dit niet tot een oplossing leidt dan dient de verhuurder schriftelijk aangeschreven te worden op de onderhoudsplicht en waarbij de verhuurder een termijn wordt gegund om de gebreken te herstellen. Als de verhuurder vervolgens niet reageert, weigert of inadequaat handelt dan kan de huurder naar de Huurcommissie of de kantonrechter.

De verhuurder is overigens verplicht om op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of de uitgaven in dit geval redelijkerwijs niet van de verhuurder kunnen worden gevraagd.

Voorbeeldbrief verhuurder in gebreke stellen

Hieronder vindt u een voorbeeldbrief die u kunt gebruiken voor het aanzeggen van herstel van gebreken in uw huurwoning.

[naam verhuurder]

[adres verhuurder]

[postcode en woonplaats verhuurder]

Per aangetekende en reguliere post

[plaats en datum]

Betreft                : verzoek herstel gebreken [adres gehuurde woning]

Geachte [naam verhuurder],

Ik huur bij u een woning [postcode] aan de [straatnaam en nummer] te [plaats]. Deze woning heeft enkele gebrek(en). Het gaat om de navolgende gebrek(en):

[som hier de gebreken op en zorg ervoor dat de lijst van gebreken volledig is]

• [gebrek één]
• [gebrek twee]

Bij deze wil ik u verzoeken om deze gebrek(en) binnen 6 weken na dagtekening van dit schrijven te herstellen. Volgens de wet bent u verplicht om deze gebreken te herstellen. U bent ook verplicht om een noodvoorziening te regelen voor gebreken die niet kunnen wachten.

Wanneer u de termijn van zes weken laat verstrijken zonder dat de gebreken zijn opgelost, dan sluit ik niet uit dat er een verzoek wordt ingediend bij de Huurcommissie of de kantonrechter. Ik stel u ook aansprakelijk voor schade die door de gebrek(en) ontstaat.

Ik verneem graag binnen zeven dagen na dagtekening van dit schrijven. Bij voorbaat dank voor uw schriftelijke reactie.

Met vriendelijke groet,

[naam en handtekening]

Veelgestelde vragen:

Kan ik mijn verhuurder aanklagen?

Ja, als de verhuurder zijn of haar verplichtingen niet nakomt en niet reageert op de ingebrekestelling, dan heeft u de mogelijkheid om een verzoek in te dienen bij de Huurcommissie of de kantonrechter. De kantonrechter kan de verhuurder dwingen tot herstel of een schadevergoeding toekennen terwijl de Huurcommissie een huurverlaging kan geven voor het verminderde woongenot.

Wat is het maximale bedrag waarvoor u een verhuurder kunt aanklagen?

Er geldt geen maximum voor de vordering. Het zal afhangen van de omstandigheden van het geval. Komt de verhuurder zijn of haar verplichting tot het verhelpen van gebreken op grond van artikel 7:206 BW niet na, dan is de verhuurder volgens artikel 7:208 BW ook verplicht tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade. Het moet dan wel gaan om een gebrek dat na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan de verhuurder is toe te rekenen, en het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen, of toen aan de huurder heeft te kennen gegeven dat de zaak het gebrek niet had. Schade vorderen op deze grond valt onder huurrecht en kan het verzoek tot schadevergoeding dus worden voorgelegd aan de kantonrechter, ook al overstijgt de vordering het bedrag van € 25.000,-

Waar kan ik terecht als ik problemen krijg met mijn verhuurder?

U kunt contact opnemen met een gespecialiseerde advocaat huurrecht. De advocaat kan u adviseren over de beste strategie en u ondersteunen bij de keuze voor de Huurcommissie of de kantonrechter. Geen enkele situatie is immers hetzelfde.

Hulp van een advocaat bij ingebrekestelling verhuurder

Komt u er niet uit met uw verhuurder of blijven de problemen voortduren? Een advocaat huurrecht kan u ondersteunen bij het formuleren van de gebreken en/of de ingebrekestelling. Wanneer de gebreken niet of niet correct worden opgelost dan dient er een keuze te worden gemaakt voor de Huurcommissie of de kantonrechter en dat hangt samen met de omstandigheden van het geval. Met de juiste juridische ondersteuning, een slimme en strategische aanpak, vergroot u als huurder of verhuurder de kans op een goed resultaat en bovendien voorkomt u daarmee onnodige kosten. Onze huurrechtadvocaten kunnen u bijstaan op basis van een fixed fee of op toegevoegde basis.

Conclusie

Wanneer uw verhuurder zijn of haar verplichtingen niet nakomt, dan kan de huurder hem of haar officieel in gebreke stellen. Wanneer dit niet helpt dan kunt u juridische stappen zetten om alsnog uw verhuurder te dwingen om de gebreken te herstellen. Dit kan op verschillende manieren en  de juiste keuze is sterk afhankelijk van uw situatie. Schakel tijdig hulp in bij aanhoudende problemen.