Verborgen gebreken huis – een juridische uitleg

Verborgen gebreken zijn gebreken aan een woning of een ander onroerende zaak die pas na de aankoop aan het licht komen en die een koper bij een normale inspectie niet had kunnen ontdekken. Deze gebreken maken het gebruik van de woning ernstig beperkt of onmogelijk en kunnen leiden tot aanzienlijke kosten voor herstel. Het begrip is met name van belang bij de koop en verkoop van onroerende zaken en wordt juridisch geregeld in artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin staat dat een zaak moet voldoen aan de redelijke verwachtingen van de koper. Belangrijke onderwerpen die een rol spelen zijn:

• Onderzoeksplicht: de koper heeft een plicht om de gekochte zaak zorgvuldig te inspecteren. Dit kan door een bouwkundige inspectie uit te laten voeren.
• Mededelingsplicht: de verkoper is verplicht om de koper op de hoogte te stellen van gebreken waarvan hij op de hoogte is. Als de verkoper deze informatie niet verstrekt, kan hij/zij aansprakelijk worden gesteld.
• Klachttermijn: volgens artikel 7:23 BW moet de koper binnen een redelijke termijn na ontdekking van een gebrek de verkoper hiervan op de hoogte stellen.

Wat valt onder “verborgen” gebreken

Verborgen gebreken zijn gebreken die niet zichtbaar waren bij de koop en die het normale gebruik van het pand in de weg staan. Voorbeelden zijn:

• Ernstige vochtschade door verborgen lekkages;
• problemen met de fundering, zoals verzakkingen;
• defecte elektrische installaties die een gevaar vormen;
• asbest of andere schadelijke materialen die niet zijn gemeld.

Wat is de duur van de aansprakelijkheid

De verkoper kan aansprakelijk worden gesteld voor verborgen gebreken zolang de klachttermijn in acht wordt genomen en de koper kan aantonen dat de gebreken al aanwezig waren op het moment van de koop. Op grond van artikel 7:23 BW dient een koper die een gebrek aan het geleverde constateert ‘binnen bekwame tijd’ het gebrek te melden aan de verkoper. Een melding van het gebrek aan verkoper is in ieder geval op tijd is als dit plaatsvindt binnen twee maanden nadat het gebrek is ontdekt of had kunnen worden ontdekt.

Als de verkoper niet bereid blijkt het geconstateerde gebrek te herstellen of de koper daarvoor schadeloos te stellen, kan de koper overwegen de zaak voor de rechter te brengen. Dat moet de koper op tijd doen. De koper dient namelijk binnen uiterlijk twee jaar na de hiervoor bedoelde mededeling van de klacht een procedure bij de rechter te starten. Het is dus een korte verjaringstermijn. De verjaringstermijn kan worden ‘gestuit’ door een schriftelijke mededeling van koper aan verkoper dat hij zijn recht op nakoming of vergoeding handhaaft. Door het stuiten zal de termijn van twee jaar opnieuw gaan lopen.

Let op: zowel voor het sturen van de brief in het kader van het reclameren (de klacht) en de stuitingsbrief heeft te gelden dat het raadzaam is om deze brieven aangetekend dan wel per exploot te versturen.

Is de makelaar aansprakelijk?

Een makelaar heeft in principe een informatieplicht naar de koper, maar is doorgaans niet direct verantwoordelijk voor verborgen gebreken. Als de makelaar bewust gebreken verzwijgt of informatie achterhoudt, kan hij/zij echter aansprakelijk worden gesteld. De makelaar vertegenwoordigt de belangen van de verkoper en moet eerlijk en transparant zijn over de staat van de woning en ook eenvoudig te achterhalen informatie moet de makelaar doorgeven aan de koper.

Welke juridische handelingen moeten worden verricht?

1. Klachttermijn respecteren: Stel de verkoper schriftelijk op de hoogte van de verborgen gebreken binnen een bekwame tijd na ontdekking. Doe dit zo spoedig mogelijk en uiterlijk binnen twee maanden. Zorg ervoor dat de ontvangst van deze brief aangetekend of per exploot wordt verzonden.
2. Bewijs verzamelen: Laat een bouwkundige inspectie uitvoeren en stel een rapport op waarin de gebreken worden bevestigd.
3. Overleg met de verkoper: stel de verkoper in de gelegenheid om de gebreken te herstellen, tenzij de gebreken zo ernstig zijn dat u een reactie niet kunt afwachten.
4. In gebreke stellen: als u er beiden niet uitkomt of als de verkoper niet reageert dan dient u een schriftelijke ingebrekestelling naar de verkoper te sturen waarin u herstel of compensatie eist. Zorg ervoor dat de ontvangst van deze brief aangetekend of per exploot wordt verzonden.
5. Schadevergoeding of ontbinding eisen: indien de verkoper niet reageert of weigert, kunt u juridische stappen ondernemen, zoals het vorderen van een schadevergoeding of het ontbinden van de koopovereenkomst bij de rechtbank.

Wat kan een advocaat voor u betekenen?

Een advocaat gespecialiseerd in het vastgoedrecht kan advies geven en beoordelen of de gebreken onder verborgen gebreken vallen en welke rechten u heeft. Vervolgens kan de bouwrechtadvocaat namens u de onderhandelingen voeren met de verkoper of diens advocaat om tot een schikking te komen. In de tussentijd zal er in samenspraak met experts zoals bouwkundigen een onderbouwing moeten komen voor de verborgen gebreken. Indien nodig zal de bouwrechtadvocaat een rechtszaak starten om een schadevergoeding af te dwingen. Het is vooral van belang dat de juiste stappen worden doorlopen en dat de klachtbrief, en de ingebrekestelling tijdig en op de juiste wijze worden verzonden.

Conclusie

Verborgen gebreken zijn een complex juridisch onderwerp dat zowel koper als verkoper raakt. Het tijdig melden van gebreken, naleving van de klachttermijn, in gebreke stellen en het voldoen aan de onderzoeks- en mededelingsplicht zijn cruciaal om juridische problemen te voorkomen. Een gespecialiseerde advocaat kan u ondersteunen bij het afdwingen van uw rechten en het oplossen van conflicten.