Een tijdelijk huurcontract was jarenlang een gangbare manier voor particuliere verhuurders om woonruimte voor korte duur te verhuren. Maar sinds de invoering van de Wet vaste huurcontracten op 1 juli 2024 is dat grotendeels verleden tijd. Tijdelijke huur is sindsdien in de meeste gevallen niet meer toegestaan. Alleen in specifieke situaties, mag nog een tijdelijk huurcontract worden afgesloten. In dit artikel gaan we in op de huidige regelgeving, wat is er sinds 1 juli 2024 veranderd, welke uitzonderingen gelden er nog en waarom het belangrijk is om juridisch zorgvuldig te werk te gaan.
Wat is een tijdelijk huurcontract?
Een tijdelijk huurcontract is een huurovereenkomst met een vooraf afgesproken einddatum, waarbij het contract automatisch eindigt zonder dat opzegging nodig is. Tot 1 juli 2024 was deze vorm van verhuur gebruikelijk bij:
- Zelfstandige woonruimte: maximaal twee jaren;
- onzelfstandige woonruimte (kamerhuur): maximaal vijf jaren;
- verhuur van een woning waar een tijdelijke omgevingsvergunning voor verleend is;
- tijdelijke verhuur voor een specifieke doelgroep waar de woning voor bestemd is (aangepaste woningen voor gehandicapten, seniorenwoningen voor ouderen, woonruimte voor jongeren, studenten, promovendi of grote gezinnen);
- verhuur t.b.v. een gebruik dat ’naar zijn aard van korte duur’ is (ook wel ‘short stay’ genoemd);
- verhuur met een ontruimingsbeding (“tussenhuur” of “diplomatenclausule”);
- verhuur op basis van de Leegstandwet.
De verhuurder hoefde in die gevallen geen opzeggingsgrond te hebben en had geen verplichting tot verlengen. Wel moest de verhuurder tijdig – minimaal één maand en maximaal drie maanden vóór het einde – schriftelijk laten weten dat de huur stopt. Voor contracten die vóór de ingangsdatum (dus voor 1 juli 2024) van deze wet zijn afgesloten, gelden de oude regels. Dat betekent dat een tijdelijke huurovereenkomst van twee jaren of korter bij zelfstandige woningen of een kamerhuur voor vijf jaren of korter nog “gewoon” opgezegd kan worden.
Wat is er veranderd sinds 1 juli 2024?
Per 1 juli 2024 is de Wet vaste huurcontracten in werking getreden. Deze wet bepaalt dat tijdelijke huurovereenkomsten in de meeste gevallen niet meer zijn toegestaan. De mogelijkheid om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten op basis van de huurtermijn (maximaal twee jaren voor zelfstandige woonruimte, maximaal vijf jaren voor onzelfstandige woonruimte) wordt afgeschaft. De andere varianten blijven bestaan. Het uitgangspunt is nu dat huur voor onbepaalde tijd de norm is. Dit betekent in de praktijk:
- Particuliere verhuurders mogen geen nieuwe tijdelijke huurcontracten meer afsluiten, tenzij een wettelijk toegestane uitzondering van toepassing is.
- Tijdelijke contracten die vóór 1 juli 2024 zijn gesloten, blijven geldig tot hun afgesproken einddatum.
- Na afloop mag niet zomaar een nieuw tijdelijk contract met dezelfde huurder worden afgesloten want dan geldt de Wet vaste huurcontracten.
De wet is bedoeld om huurders meer woonzekerheid te geven en het voortdurende “doorschuiven” van tijdelijke huurcontracten te stoppen.
Welke uitzonderingen gelden nog?
Hoewel tijdelijke huurcontracten in 2025 dus in principe niet meer mogelijk zijn, zijn er nog enkele uitzonderingen toegestaan. Tijdelijk verhuur mag onder andere in de volgende gevallen:
Doelgroepencontract
Een bijzondere variant is het doelgroepencontract. Dit zijn contracten voor onbepaalde tijd. Wanneer de huurder niet meer onder de doelgroep van de woning valt dan kan de huur beëindigd worden. De verhuurder heeft dus een extra grond om de huur te kunnen beëindigen. De opzegtermijn voor de verhuurder is minimaal 3 en maximaal 6 maanden. De doelgroepen zijn:
- Jongeren (bij het afsluiten van het contract jonger dan 28 jaren);
- studenten en promovendi (bewijs van inschrijving is benodigd);
- ouderen (een ouderenwoning die bij aanvang is ingericht of bestemd voor ouderen);
- fysieke beperking (de woning is bij aanvang ingericht of bestemd voor een fysieke beperking);
- grote gezinnen (het gezin bestaat uit minstens 8 personen).
Het is belangrijk dat in de overeenkomst goed wordt beschreven wat de doelgroep is, en wanneer iemand buiten de doelgroep valt. In de overeenkomst moet ook goed worden omschreven dat een opvolgend huurder dezelfde doelgroep betreft. Wanneer de huurder niet meer onder de doelgroep valt kan er een schriftelijk verzoek worden gedaan aan de huurder om de huur te beëindigen. Wanneer de huurder hier niet mee instemt dan zal de rechter de opzegging dienen te toetsen.
hospitaverhuur
Een andere bijzondere variant is de hospitaverhuur waarbij de verhuurder eveneens een extra grond heeft om de huur te kunnen beëindigen. Na het aflopen van de proeftijd moet de verhuurder dan wel kunnen aantonen dat het belang bij het beëindigen van de huurovereenkomst zwaarder weegt dan het belang van de huurder om er te blijven wonen. Er vindt dus een belangenafweging plaats die zorgvuldig onderbouwd dient te worden in een procedure.
Voor hospitaverhuur geldt dat de verhuurder zelf in de woning moet wonen en ingeschreven moet staan. De huurder moet minimaal achttien jaren zijn en er moet sprake zijn van een gedeelde toegang (vaak in combinatie met gemeenschappelijke voorzieningen, zoals keuken, toilet of badkamer) en het moet gaan om een zakelijke relatie. Voordat de overeenkomst wordt getekend is het verstandig om na te gaan of huur ook is toegestaan door de hypotheekverstrekker en/of de gemeente. Controleer ook goed of de huurinkomsten gevolgen hebben voor de financiële situatie. Tot slot gelden bij hospitaverhuur de eerste negen maanden van het huurcontract als proeftijd en heeft de huurder in deze periode dus geen huurbescherming.
Tussenhuur
In de praktijk is deze term enigszins misleidend want het ziet vooral op een korte periode afwezigheid. Hierbij kan gedacht worden aan een sabbatical, werk of studie. Wanneer de woning dus (kort) tijdelijk leegstaat dan kan de woning tijdelijk (gemeubileerd) worden verhuurd. Een betere term is de diplomatenclausule. De strekking van deze overeenkomst is dat de huurder vertrekt op het moment dat de verhuurder weer terugkomt maar hier dienen wel duidelijke afspraken over te worden gemaakt met de huurder en dat is soms lastig wanneer dat op voorhand niet helemaal duidelijk is en dat kan lastig zijn i.v.m. een opzegtermijn. Er moet in ieder geval een bepaalde periode voor de huur afgesproken worden. Na het verstrijken van deze periode moet de huurder uit de woning, waarbij de verhuurder het huurcontract tijdig opzegt met een minimale opzegtermijn van een maand. Voor elk jaar dat de huurder in de woning woont, komt er een maand bij waarbij er een opzegtermijn geldt van maximaal zes maanden. In principe is het mogelijk om de woning nogmaals te verhuren met een diplomatenclausule aan een andere huurder en het is ook mogelijk om het huurcontract voor tussenhuur te verlengen.
Woonruimte verhuren via de Leegstandwet
De woning kan ook tijdelijk worden verhuurd bij leegstand middels een vergunning van de gemeente. De gemeente kan een vergunning verstrekken voor maximaal twee jaren, bij bijvoorbeeld sloop of renovatie. Na het verstrekken van de vergunning mag de gemeente de vergunning steeds met een jaar verlengen, waarbij er wel een maximum aan verlengingen is. Het maximum hangt af van het type woning. De huurbescherming voor de huurder is uiterst beperkt. Tussentijds opzeggen is in principe mogelijk maar voor de verhuurder geldt wel een opzegtermijn van minimaal drie maanden en er moet ook een reden zijn zoals verkoop/renovatie of sloop.
Huurcontract “naar zijn aard van korte duur”
Hierbij gaat het om logiescontracten. In de regel komt dit veel voor bij de huur van vakantiehuisjes. Belangrijk om te weten is dat huurders geen huurbescherming hebben.
Vakantieverhuur
Deze manier van verhuren verschilt per gemeente waarbij de “grote” gemeenten in Nederland deze vorm van verhuur aan banden hebben gelegd. Het kan dus sterk verschillen per gemeente dus zorg ervoor dat er tijdig informatie wordt ingewonnen bij de gemeente waar de verhuur moet plaatsvinden.
Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst
Dit geldt voor de volgende groepen:
- Studenten die voor hun studie huren in een andere plaats dan hun woonplaats;
- huurders die tijdelijk ergens anders wonen als gevolg van dringende werkzaamheden of een renovatie;
- personen die uit een maatschappelijke opvang komen of in een sociale noodsituatie verkeren;
- huurders die een tweede kanscontract aangaan na een beëindigd eerste huurcontract;
- personen tussen de 16 en 27 jaar die een huurovereenkomst overnemen na overlijden van de ouder/verzorger;
- ouders die na separatie tijdelijk een woning huren om dichtbij hun minderjarige kinderen te blijven wonen;
- huurders die werken op de Waddeneilanden en daar niet wonen;
- vergunninghouders die direct vanuit een COA-opvanglocatie komen en wachten op definitieve huisvesting.
Voor bovenstaande groepen kan er dus als uitzondering op de hoofdregel voor bepaalde situaties een huurcontract van bepaalde duur worden aangeboden, dit contract is dan voor een duur van maximaal twee jaren.
Wat zijn de risico’s bij onjuiste toepassing?
Als een verhuurder na 1 juli 2024 een tijdelijk contract afsluit terwijl geen uitzondering geldt, dan wordt de overeenkomst automatisch beschouwd als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. In dat geval heeft de huurder recht op huurbescherming. De huur kan dan alleen nog worden beëindigd met een wettelijke opzeggingsgrond, via een formele procedure als de huurder niet instemt met een opzegging. Ook procedurele fouten kunnen juridische gevolgen hebben. Bijvoorbeeld als de termijnen niet in acht worden genomen of als de verhuurder verzuimt tijdig de huurder te informeren dat het contract eindigt. In zulke gevallen kan het contract alsnog een contract voor onbepaalde tijd worden, met financiële en juridische risico’s voor de verhuurder.
Opzeggen van een tijdelijke huurovereenkomst
Sinds 1 juli 2024 krijgen alle nieuwe huurders in principe een vast contract tenzij er sprake is van bijzondere tijdelijke huurovereenkomsten. Bij een tijdelijk huurcontract eindigt de huur van rechtswege (dus automatisch) op de einddatum van de afgesproken huurtermijn. De verhuurder moet de huurder wel tijdig (niet eerder dan drie maanden en niet later dan één maand) voor de einddatum schriftelijk informeren dat de huur eindigt want anders verandert het huurcontract in een vast huurcontract voor onbepaalde tijd. Als het gaat om bijzondere tijdelijke huurovereenkomsten zijn de regels voor opzegging per situatie weer anders.
Het is belangrijk om de opzegging en/of de aanzegging altijd schriftelijk, gemotiveerd en per aangetekend schrijven en/of per exploot te doen. Een fout in de opzegprocedure en/of de informatieplicht kan betekenen dat de huurovereenkomst doorloopt.
Wanneer een advocaat inschakelen?
De regels rondom tijdelijke huur zijn sinds 1 juli 2024 aanzienlijk veranderd en op voorhand juridisch advies inwinnen is aan te raden bij:
- Twijfel of tijdelijke verhuur in uw situatie is toegestaan;
- verhuur aan studenten, mantelzorgers of bij tijdelijke afwezigheid;
- conflicten over de geldigheid van een opzegging/beëindiging;
- vragen over tussentijdse beëindiging;
- verlenging van een tijdelijk contract.
Een advocaat huurrecht helpt u bij het toetsen van uw situatie aan de wet, het opstellen van juridisch geldige huurovereenkomsten en het voorkomen van conflicten. Huurder en verhuurder kunnen in principe zelf een huurovereenkomst opstellen, maar dat is niet zonder risico. Het opstellen van een huurovereenkomst is en blijft maatwerk.
