Een scheiding brengt vaak veel emoties en onzekerheid met zich mee, bijvoorbeeld als het gaat om een gezamenlijke koopwoning. Wat gebeurt er met het koophuis na een scheiding? Wie mag er blijven wonen, moet de ander worden uitgekocht en hoe wordt de overwaarde verdeeld? In dit artikel leggen we helder uit welke mogelijkheden er zijn.
Wat zijn de rechten van een koophuis bij een scheiding?
De belangrijkste vraag die aan de orde komt bij een koopwoning is de vraag wie de eigenaar is van het pand. Deze vraag kan beantwoord worden op basis van het huwelijksregime (gemeenschap van goederen of beperkte gemeenschap van goederen) maar ook wat er is afgesproken in eventuele huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden. In principe hebben beide partners gelijke rechten op het koophuis als zij beiden eigenaar zijn. Wanneer partijen er niet uitkomen dan kan alleen de rechter het gebruik van de woning toewijzen.
Wanneer blijkt dat één van de partijen eigenaar is en de andere partij dus geen aanspraak kan maken op de woning dan zal de partij, die niet-eigenaar is, de woning dienen te verlaten. Uiteraard wel binnen een redelijke termijn en het staat partijen ook vrij om hier afspraken over te maken in een echtscheidingsconvenant. Er kan mogelijk wel sprake zijn van vergoedingsrechten.
Wanneer het niet mogelijk is om afspraken te maken over een gezamenlijke koopwoning dan is het raadzaam om tijdig hulp in te schakelen van een familierechtadvocaat zodat de advocaat kan proberen om tot een oplossing te komen. Mocht dat ook niet tot een compromis leiden dan zal er een gerechtelijke procedure dienen te worden gevoerd, waarbij er een belangenafweging zal plaatsvinden.
Wettelijke regels en advies
Bij scheiden en een koopwoning gelden de regels uit het Burgerlijk Wetboek, zoals artikel 1:100 BW over de verdeling van het gemeenschappelijk vermogen. Eventuele huwelijks- of partnerschapsvoorwaarden kunnen een belangrijke rol spelen. Het is verstandig om tijdig juridisch advies in te winnen, zodat op voorhand duidelijk is waar iedereen recht op heeft. Een advocaat of mediator kan daarbij helpen om duidelijke afspraken te maken en deze goed vast te leggen in een echtscheidingsconvenant.
Hoe wordt een koophuis verdeeld bij scheiding?
Een koophuis wordt bij een scheiding verdeeld op basis van de eigendomsverhoudingen. Bij een gemeenschap van goederen betekent dat meestal ieder de helft. Is er sprake van een beperkte gemeenschap van goederen en/of huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden, dan kunnen daarin afwijkende afspraken staan.
In de praktijk zijn er drie veelvoorkomende opties:
- De woning verkopen, waarna de opbrengst (na aflossing van de hypotheek) wordt verdeeld;
- Eén van de partners koopt de ander uit en blijft in de woning wonen;
- De woning voorlopig onverdeeld laten, bijvoorbeeld omwille van de kinderen, en pas later verdelen
Het is daarbij belangrijk om ook afspraken te maken over de hypotheek bij een scheiding, zodat duidelijk is wie verantwoordelijk blijft voor de hypotheeklasten. Wanneer partijen er onderling niet uitkomen dan kan de rechter op vordering van één van de partijen bepalen hoe de verdeling plaatsvindt, waarbij eenieders belang en dat van eventuele kinderen wordt meegewogen.
Blijven wonen in het koophuis
Vaak wil één van de partners graag in het huis blijven wonen, bijvoorbeeld vanwege de kinderen of omdat het praktisch beter past. In principe hebben beiden evenveel recht om in de woning te blijven. Als één van de partners hier wil blijven wonen, dan moet hierover overeenstemming worden bereikt. Wanneer dat niet lukt, dan kan de rechter een beslissing nemen, bijvoorbeeld dat diegene met de zorg voor de kinderen tijdelijk in de woning mag blijven. Als één van de partners in het huis blijft wonen, zal de ander meestal moeten worden uitgekocht.
Ex-partner uitkopen bij scheiding
Wanneer de ene partij blijft wonen in de koopwoning dan dient de andere partij te worden uitgekocht. Hij of zij heeft dan het recht op doorgaans de helft van de overwaarde, tenzij daar andersluidende afspraken over worden gemaakt. Het is natuurlijk ook mogelijk dat er geen sprake is van overwaarde maar van een restschuld. In dat geval geldt dat de andere partij de helft van de schuld voor zijn of haar rekening dient te nemen, tenzij daar andersluidende afspraken over worden gemaakt. De waarde van de woning wordt vaak vastgesteld door een taxateur. Eerst wordt de resterende hypotheekschuld afgetrokken van de marktwaarde van het huis. Wat daarna overblijft, is de overwaarde of de restschuld. Dit bedrag of de restschuld wordt verdeeld, en de partner die in de woning blijft, moet het aandeel van de ander uitbetalen of een gedeelte van de schuld voor zijn of haar rekening nemen.
Het kan complex worden wanneer er sprake is van een vergoedingsrecht. Wanneer een ex-partner eigen vermogen heeft ingebracht of verbeteringen heeft aangebracht aan goederen die tot het vermogen van de andere ex-partner behoren, kan er een vergoedingsrecht ontstaan.
Hierbij kan gedacht worden aan inbreng van eigen vermogen in een gemeenschappelijk goed. Dit kan eigen geld zijn om een gezamenlijk huis te kopen, maar ook een verbouwingen of een renovatie, en er kan een vergoedingsrecht ontstaan op basis van de waardevermeerdering die het gevolg is van die verbeteringen. Het kan ook gaan om aflossing van de hypotheek als de aflossing uit eigen vermogen komt.
In huwelijkse voorwaarden kunnen verschillende afspraken worden gemaakt over vergoedingsrechten. Zo kan er bijvoorbeeld worden gekozen voor een nominale vergoeding of voor de beleggingsleer. Wanneer hier niks over is afgesproken dan geldt in beginsel sinds 1 januari 2012 de beleggingsleer.
Het verschil tussen nominale vergoeding en de beleggingsleer is gelukkig simpel. Nominaal betekent wat de ene partner inbrengt in een gemeenschappelijk goed, daar houdt die partner ook recht op als vergoeding. Stel, er wordt € 20.000,- in een verbouwing geïnvesteerd en als partijen gaan scheiden dan behoudt de inbrengende ex-partner het recht op die € 20.000,-. De beleggingsleer houdt in dat een echtgenoot die eigen vermogen heeft ingebracht in een gemeenschappelijk goed, recht heeft op een vergoeding die overeenkomt met het bedrag van de inbreng plus een evenredig deel van de waardestijging- of daling die het gemeenschappelijk goed heeft ondergaan. Stel, er wordt een investering gedaan van € 20.000,- in een gemeenschappelijk goed en het goed is daardoor meer waard geworden dan heeft de inbrengende ex-partner het recht op € 20.000,- en de helft van de waardevermeerdering door die investering.
Kortom, een nominale vergoeding houdt geen rekening met waardestijgingen of rendementen van een goed, terwijl de beleggingsleer wel rekening houdt met waardeveranderingen en het recht op een aandeel van de opbrengsten. Sinds 1 januari 2012 geldt volgens de wet de beleggingsleer, maar het is mogelijk om hier van af te wijken bij huwelijkse voorwaarden.
Wanneer er sprake is van vergoedingsrechten bij de verdeling van een gezamenlijk huis bij een scheiding, kan de berekening ingewikkelder zijn. Het is dan verstandig om tijdig advies in te winnen bij een advocaat.
Is uitkopen verplicht bij scheiding?
Nee, uitkopen is niet verplicht. Het speelt alleen als één van beide partners in de woning wil blijven. Wanneer het besluit wordt genomen om samen de woning te verkopen, dan hoeft niemand de ander uit te kopen.
Overwaarde van de woning verdelen bij scheiding
Overwaarde betekent dat de woning meer waard is dan de openstaande hypotheek. Deze overwaarde is gezamenlijk bezit en moet bij een scheiding worden verdeeld. Bij verkoop van de woning gebeurt dat automatisch na aflossing van de hypotheek. Blijft één partner in het huis en koopt hij of zij de ander uit, dan moet het aandeel van de overwaarde worden uitgekeerd aan de vertrekkende partner. Is er juist sprake van een restschuld (de woning is minder waard dan de hypotheek), dan moet die restschuld ook worden verdeeld.
Wanneer een advocaat inschakelen?
Bij een scheiding met een koopwoning kunt u in principe in goed overleg onderling afspraken maken. Het is echter verstandig om een personen- en familierechtadvocaat in te schakelen wanneer er;
- Onenigheid bestaat over wie er in de woning mag blijven wonen;
- discussie ontstaat over de waarde van de woning of de overwaarde;
- sprake is van vergoedingsrechten en de berekenmethode;
- een verschil van inzicht is over de huwelijkse voorwaarden/partnerschapsvoorwaarden.
Een gespecialiseerde advocaat behartigt uw belangen, zorgt dat afspraken juridisch waterdicht zijn en voorkomt dat u achteraf voor vervelende verrassingen komt te staan. Bij een echtscheidingsverzoek en een ontbinding partnerschap met kinderen is een gang naar de rechter en bijstand van een advocaat een verplichting. Zorg ervoor dat u tijdig een familierechtadvocaat benadert zodat er op voorhand duidelijke afspraken gemaakt en vastgelegd kunnen worden in een echtscheidingsconvenant en/of een ouderschapsplan zodat de echtscheiding enkel nog een formaliteit is.
