Overlast buren – een juridische uitleg

Overlast van buren in een huurwoning kan het woongenot flink aantasten. Het kan bijvoorbeeld gaan om geluidsoverlast, stank, intimidatie en/of bedreiging. De huurder heeft het recht op rustig huurgenot. Wanneer een goed gesprek geen oplossing biedt, is het belangrijk om te weten welke juridische mogelijkheden er zijn. Bij AMBT Advocaten staan wij huurders en verhuurders bij met deskundige en persoonlijke juridische hulp bij burenoverlast.

Wat valt onder burenoverlast?

Burenoverlast ontstaat wanneer het gedrag of handelen van de buren het woongenot of dat van anderen in ernstige mate belemmert. Dit kan zich op allerlei manieren uiten, zoals:

• Geluidsoverlast (muziek, blaffende honden);
• stankoverlast (bijvoorbeeld barbecue, open haard of een opeenstapeling van afval);
• intimidatie of bedreiging;
• vernieling of rommel op en/of tegen de erfgrens.

Niet elke vorm van hinder kan worden bestempeld als overlast. Er moet sprake zijn van “onrechtmatige hinder“, wat betekent dat de overlast het normale leefgenot van een gemiddeld persoon overschrijdt. Vooropgesteld is elke huurder verplicht zich als een goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW). Dit betekent dat een huurder zich zodanig moet gedragen dat hij of zij geen overlast veroorzaakt jegens buren of omwonenden. Deze verplichting vloeit voort uit de wet en wordt doorgaans ook opgenomen in de huurovereenkomst en/of de algemene bepalingen.

Overlast en de rol van de verhuurder

Bij huurwoningen speelt ook de positie van de verhuurder een belangrijke rol. Volgens artikel 7:204 BW heeft de huurder recht op rustig huurgenot. Als een andere huurder binnen hetzelfde complex van de verhuurder ernstig overlast veroorzaakt, kan de verhuurder daarop worden aangesproken. Ook woningcorporaties hebben een plicht om in te grijpen bij burenoverlast. In dat geval kan de verhuurder schriftelijk worden aangesproken om passende maatregelen te treffen. De verhuurder kan bijvoorbeeld zelf in gesprek gaan met de veroorzaker, of zelfs naar de rechter stappen voor ontbinding van de huurovereenkomst van de overlastgevende huurder.

Juridische stappen bij burenoverlast

Het is belangrijk om de juiste stappen als huurder te nemen.

1. Begin bij de basis door de overlast veroorzakende partij aan te spreken of aan te schrijven op de overlast. Probeer de overlast onder de aandacht te brengen van de buren en probeer ook om gezamenlijk tot een passende oplossing te komen. Soms is mediation en/of buurtbemiddeling een optie wanneer partijen er onderling niet uitkomen.
2. Wanneer een gesprek of het aanschrijven van de buren op de overlast geen resultaat heeft opgeleverd dan is het verstandig om minimaal een logboek bij te houden van de overlastgevende momenten. Als het gaat om geluidsoverlast dan is het raadzaam om een deskundige te benaderen voor een geluidsmeting. Zorg voor een dossier met meldingen van overlast (politie, een toezichthouder, meldpunt overlast), eventuele verklaringen van omwonenden, brieven en/of gespreksverslagen. Pas bij een zorgvuldig opgebouwd dossier kan de melding worden doorgezet naar de verhuurder (als de overlastgevende partij, dezelfde verhuurder heeft).
3. Wanneer de overlast structureel is dan dient de overlast te worden gemeld bij de verhuurder.  In de regel hebben woningbouwverenigingen vaak woonregels en/of huishoudelijke reglementen. Daarin kunnen regels staan over bijvoorbeeld het voorkomen van geluidsoverlast. De verhuurder moet zorgdragen voor het huurgenot van de huurders en bij overlast maatregelen nemen. Wanneer de verhuurder eveneens de verhuurder is van de overlastgevende partij dan mag van de verhuurder een pro actieve houding worden verwacht om de overlast te beperken. Dat kan door de overlastgevende huurder aan te schrijven maar ook door eventueel maatregelen te treffen in de woning van de meldende huurder.
4. Wanneer de huurder aanhoudende overlast blijft ervaren en de verhuurder na hier uitdrukkelijk om te zijn verzocht geen gebruik maakt van de bevoegdheid om op te treden, dan kan het niet of onvoldoende actie ondernemen door de verhuurder als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW worden gezien. De verhuurder is verplicht om gebreken te verhelpen, en dus om de overlast te (doen) beëindigen (artikel 7:208 BW). Er kan dan juridisch actie worden ondernomen tegen de verhuurder. Wanneer de verhuurder wel actie onderneemt dan kan de verhuurder na verschillende meldingen een juridische procedure starten tegen de overlastveroorzaker, waarin de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vordert waarbij de rechter zal kijken naar de ernst, aard en duur van de overlast. Uiteraard kan de huurder er ook voor kiezen om de overlastgevende partij in rechte te betrekken en te vorderen dat de overlast wordt gestaakt.

Bewijs verzamelen bij burenoverlast

Een overlastdossier is cruciaal om succesvol een juridische stap te zetten jegens de overlastgevende partij, zowel voor de verhuurder als de huurder. Het enkel bijhouden van een logboek is niet voldoende. Het moet gaan om (een verzameling van) objectieve gegevens zoals:

• Geluidsopnamen;
• foto’s of video-opnamen;
• logboek van de overlastmomenten;
• verklaringen van omwonenden;
• meldingen bij de gemeente, toezichthouder of politie;
• meldingen bij de verhuurder of woningcorporatie.

De rol van de advocaat bij burenoverlast

Een huurrechtadvocaat beoordeelt of er sprake is van onrechtmatige hinder en hoe sterk uw zaak is. Wij helpen u met:

• Advies over onrechtmatige hinder;
• begeleiding bij het aanleggen van een overlastdossier;
• het voeren van gerechtelijke procedures.

Bij AMBT Advocaten hebben wij met enige regelmaat te maken met overlastdossiers van buurtgenoten en/of huurders. Is er sprake van structurele overlast en dus onrechtmatige hinder dan kunnen onze gespecialiseerde advocaten u helpen bij het juridisch beoordelen van uw situatie. Wij staan zowel huurders als verhuurders bij en begeleiden u bij het nemen van de juiste stappen.

Conclusie

Burenoverlast in een huurwoning kan het woongenot ernstig aantasten. Als overleg geen resultaat oplevert, dan zijn er gelukkig juridische mogelijkheden. Het is mogelijk om de overlast veroorzakende partij in rechte te betrekken en te verzoeken om de overlast te stoppen/beperken. Een andere mogelijkheid is om als melder (die huurt bij dezelfde verhuurder als de overlast veroorzakende partij), de verhuurder aan te spreken. De klagende huurder kan in voorkomend geval verwachten en eisen dat de verhuurder een pro actieve houding inneemt om de overlast te stoppen. Bij een woningcorporatie geldt dat des te meer. In beide gevallen is een goed gedocumenteerd overlastdossier van belang. Met de juiste aanpak en ondersteuning van een ervaren advocaat heeft u goede kansen om de overlast te laten stoppen. Heeft u als huurder of verhuurder last van burenoverlast en wilt u weten wat u juridisch kunt doen? Neem gerust contact op voor een eerste vrijblijvende kennismaking.