Een huurcontract opzeggen kan om allerlei redenen nodig zijn. Voor de huurder kan dit bijvoorbeeld zijn wegens een verhuizing, samenwonen of emigratie. Voor de verhuurder kan het gaan om eigen gebruik of omdat er sprake is van overlast. De huurovereenkomst kan op verschillende manieren worden beëindigd. Dit kan door opzegging, ontbinding, vernietiging en/of beëindiging met wederzijds goedvinden. In dit artikel wordt ingegaan op welke wijze een huurcontract of huurovereenkomst opgezegd kan worden.
Kan een huurcontract zomaar opgezegd worden?
De vraag of een huurcontract zomaar opgezegd kan worden, hangt af van het soort contract. Is er sprake van een contract voor onbepaalde tijd en/of is de minimale huurperiode verstreken dan kan er worden opgezegd met inachtneming van de opzegtermijn door de huurder. Voor de verhuurder gelden strenge regels.
Soorten huurcontracten en opzeggen
De manier waarop een huurcontract kan worden opgezegd, hangt af van het type contract. Hieronder leggen we per type overeenkomst kort uit wat de regels zijn.
Huurcontract onbepaalde tijd
Als huurder kunt u een huurcontract voor onbepaalde tijd altijd opzeggen. De opzegtermijn is meestal één maand. De huurder moet de opzegging schriftelijk doen. Voor de verhuurder gelden voor opzegging strenge regels en strenge termijnen.
Huurcontract bepaalde tijd (tijdelijk huurcontract)
Een tijdelijk huurcontract loopt in principe af op de afgesproken einddatum. Tussentijds opzeggen door de huurder is alleen mogelijk als dit in het contract is opgenomen. De verhuurder kan alleen tussentijds opzeggen op grond van de wet aangegeven beëindigingsgronden. Als het gaat om het opzeggen (aanzegplicht) van de huurovereenkomst bij het einde van de contractdatum, dan moet dat niet eerder dan drie maanden en niet later dan één maand door de verhuurder kenbaar gemaakt worden aan de huurder.
Huurcontract met minimumduur
Bij een contract met minimumduur kun er pas worden opgezegd na de afgesproken periode. Daarna geldt dezelfde opzegtermijn als bij een contract voor onbepaalde tijd.
Sinds 1 juli 2024 krijgen, met de inwerktreding van de Wet vaste huurcontracten, alle nieuwe huurders in principe een vast contract tenzij er sprake is van bijzondere tijdelijke huurovereenkomsten. Een verhuurder mag een huurder na 1 juli 2024 dus niet meer een huurcontract van bepaalde duur aanbieden. Tijdelijke huurcontracten die vóór deze datum zijn afgesloten, lopen door tot de einddatum. De huurder moet dan in beginsel verhuizen bij einde datum als de overeenkomst tijdig is opgezegd maar wordt het huurcontract verlengd dan wordt het een huurcontract voor onbepaalde tijd. Bij een tijdelijk huurcontract eindigt de huur van rechtswege (dus automatisch) op de einddatum van de afgesproken huurtermijn.
Let wel: de verhuurder moet de huurder wel tijdig (niet eerder dan drie maanden en niet later dan één maand) voor de einddatum schriftelijk informeren dat de huur eindigt want anders verandert het tijdelijk huurcontract in een vast huurcontract voor onbepaalde tijd.
Bij een vast huurcontract is er geen einddatum. Deze contracten moeten daarom worden opgezegd om te eindigen. Het opzeggen van een huurovereenkomst moet voldoen aan wettelijke regels. De huurder kan de huurovereenkomst opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn. Volgens de wet is de opzegtermijn “gelijk aan de tijd tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen”. De betalingstermijn is in de meeste gevallen één maand. Wettelijk gezien kan er een opzegtermijn worden overeengekomen van minimaal één maand, en maximaal drie maanden (betekent dus ook dat de huurder per drie maanden betaald). Voor verhuurders gelden strengere eisen wegens de wettelijke huurbescherming. De verhuurder moet een wettelijke opzeggingsgrond hebben en een langere opzegtermijn hanteren. Die termijn hangt onder meer af van de duur van de huurovereenkomst en de reden van opzegging.
Voor de verhuurder zijn er meerdere aandachtspunten. Wanneer er sprake is van meerdere huurders (medehuur), dan moet elke huurder afzonderlijk een brief ontvangen. In de brief moet een termijn van zes weken worden gegeven om in te stemmen met de huuropzegging (beëindiging met wederzijds goedvinden) en de (limitatieve) gronden van artikel 7:274 lid 1 BW moeten worden vermeld die tot de opzegging leiden, te weten één van de zes opzeggingsgronden.
- Slecht huurderschap;
Wanneer de huurder zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt, kan de verhuurder ervoor kiezen om op deze grond de huurovereenkomst op te zeggen. Overigens heeft de verhuurder ook de mogelijkheid om de huurovereenkomst te laten ontbinden. Bij de beoordeling van deze grondslag gaat het om de feiten en omstandigheden, de ernst van het wangedrag en of dit de beëindiging rechtvaardigt.
- Een diplomatenclausule;
Als het gaat om deze opzeggingsmogelijkheid dan zal in de huurovereenkomst duidelijk moeten zijn opgenomen dat de verhuurder na afloop van de huurperiode weer in de woning wil terugkeren en dat de huurder na afloop van de huurperiode de woning ontruimt.
- Dringend eigen gebruik;
Dit is één van de meest voorkomende gronden en ziet op het geval dat de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De term wordt ruim uitgelegd dus ook het gebruik door een ander, sloop en/of renovatie kunnen vormen zijn van dringend eigen gebruik en zelfs verkoop van de woning kan als dringend eigen gebruik worden aangemerkt. Een belangrijk aandachtspunt is het woningaanbod want de huurder dient wel andere passende woonruimte kunnen krijgen waarbij de beschikbaarheid van andere passende ruimte voldoende aannemelijk moet zijn. Wanneer “dringend eigen gebruik” en een “passende woning” juridisch getoetst zijn dan volgt er een belangenafweging.
- Een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst wordt afgewezen;
Wanneer de huurder niet instemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst voor dezelfde woonruimte, dan kan de rechter tot beëindiging overgaan. In de regel gaat het vaak om een wijziging van de huurprijs en/of renovatie (het zijn ook vaak de vaten). De regel is of van de huurder in redelijkheid kan worden verlangd dat de huurder het aanbod aanvaardt.
- De bestemming van het gehuurde wijzigt volgens het bestemmingsplan;
Deze beëindigingsgrond ziet erop dat de verhuurder een volgens een geldend bestemmingsplan op het gehuurde rustende bestemming wil verwezenlijken en dat, dat niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst.
- Beëindiging hospitaverhuur na belangenafweging.
Gedurende de eerste periode van negen maanden kan op grond van artikel 7:233 lid 3 BW de huurovereenkomst zonder grond worden opgezegd, maar na negen maanden kan de verhuurder opzeggen als de verhuurder aannemelijk maakt dat de belangen van de verhuurder bij beëindiging zwaarder wegen dan de belangen van huurder bij voortzetting.
Tot slot moet de opzegtermijn in acht worden genomen en die is minimaal drie maanden en maximaal zes maanden. Bij een huurovereenkomst van minder dan één jaar is de opzegtermijn drie maanden, van één tot twee jaren is de opzegtermijn vier maanden, van twee tot drie jaren is de opzegtermijn vijf maanden en na drie jaren is de opzegtermijn zes maanden.
Als de huurder binnen de zes weken niet instemt met de huuropzegging, dan loopt de huurovereenkomst gewoon door. De verhuurder kan dan, na de termijn van zes weken, naar de rechter gaan. De rechter beoordeelt of de opzegging aan de voorwaarden voldoet en of de verhuurder een geldige reden heeft voor de opzegging. Er moet sprake zijn van een geldige opzeggingsgrond die de verhuurder moet bewijzen. Wanneer dat het geval is spreekt de rechter een datum voor de beëindiging van de huurovereenkomst uit en ook voor de ontruiming van de woning.
Het is belangrijk om de opzegging altijd schriftelijk, gemotiveerd, met de juiste termijnen en gronden per aangetekend schrijven en/of per exploot te uit te zenden. Een fout in de opzegprocedure kan betekenen dat de huurovereenkomst doorloopt.
Voorbeeldbrief opzegging huurder
Hieronder vind u een voorbeeldbrief die u kunt gebruiken voor het opzeggen van uw huurwoning.
[naam verhuurder]
[adres verhuurder]
[postcode en woonplaats verhuurder]
Per aangetekende en reguliere post
[plaats en datum]
Betreft : Opzegging huurcontract [adres gehuurde woning]
Geachte [naam verhuurder],
Hierbij zeg ik de huurovereenkomst voor de woning aan het [adres gehuurde woning] op. Ik houd rekening met de opzegtermijn van [bijvoorbeeld één maand], waardoor de huur zal eindigen op [datum].
Graag ontvang ik een bevestiging van deze opzegging en verneem ik graag op welke wijze de oplevering van de woning dient plaats te vinden. Ik verzoek u om mij de waarborgsom binnen veertien dagen, na oplevering, terug te storten op [bankrekeningnummer] ten name van [uw naam] onder vermelding van “stornering waarborgsom”. Bij voorbaat dank voor uw reactie.
Met vriendelijke groet,
[naam huurder]
[handtekening]
Hulp van een advocaat bij het opzeggen van het huurcontract
Soms verloopt het opzeggen van een huurcontract niet zonder problemen. Het gaat dan vaak om een (bepaalde tijd) huurovereenkomst die te laat wordt opgezegd of dat de wijze van opzeggen niet voldoet aan de formaliteiten, soms heeft de huuropzegging de andere partij niet bereikt of de opzegging is niet aan de juiste partij gericht. In zulke situaties is het verstandig om juridisch advies in te winnen.
Wanneer u zich geconfronteerd ziet met een geschil rondom een huuropzegging, dan kan een advocaat huurrecht u daarin bij uitstek ondersteunen en dat geldt ook wanneer u van plan bent om een huurovereenkomst op te zeggen. Laat een huurrechtadvocaat de opzegging controleren/opstellen zodat u niet voor vervelende verrassingen komt te staan.
Veelgestelde vragen:
Kan een verhuurder zomaar het huurcontract opzeggen?
Een verhuurder kan een huurcontract niet zomaar opzeggen. Voor huurcontracten voor onbepaalde tijd geldt dat opzegging alleen mogelijk is als er sprake is van een wettelijke opzeggingsgrond (artikel 7:274 BW). Bij tijdelijke huurcontracten eindigt het contract automatisch op de afgesproken einddatum, mits de verhuurder tijdig schriftelijk heeft aangegeven dat het contract niet wordt verlengd. Wanneer de verhuurder de tijdelijke overeenkomst voortijdig wenst te beëindigen dan zal dat op de formele gronden moeten.
De opzeggingsbescherming is niet van toepassing bij huurovereenkomsten die naar hun aard van korte duur zijn, de eerste negen maanden van hospitaverhuur, verhuur op grond van de Leegstandswet en tijdelijke huurovereenkomsten (van maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte en van maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte) die zijn afgesloten voor de inwerktreding van de Wet vaste huurcontracten op 1 juli 2024. Er is wel een aanzegplicht en als de verhuurder die niet in acht neemt zal het tijdelijk contract automatisch overgaan in een contract voor onbepaalde tijd en dus een opzeggingsverplichting.
Kan ik onder een huurcontract van één jaar uitkomen?
Bij een huurcontract van een jaar geldt in principe dat contract uitgediend moet worden, tenzij het contract tussentijdse opzegging toestaat. Controleer altijd goed wat hierover in de huurovereenkomst staat. Het contract kan natuurlijk wel met wederzijds goedvinden worden beëindigd maar dan is medewerking van de verhuurder vereist.
