Huurcontract opstellen – een juridische uitleg

Een huurcontract ook wel huurovereenkomst opstellen lijkt eenvoudig, maar in de praktijk worden veel fouten gemaakt. Bepalingen die niet rechtsgeldig zijn, ontbreken of in strijd zijn met de wet kunnen grote gevolgen hebben – voor zowel verhuurder als huurder. Daarbij hangt het ook af van de aard van de overeenkomst, het object en de partijen. Er zijn grote verschillen als het gaat om zakelijke verhuur of consumentenverhuur. In dit artikel zal de consumentenverhuur worden besproken.

Sinds 1 juli 2023 moet een huurovereenkomst schriftelijk worden vastgelegd. Er kan handmatig een overeenkomst worden opgesteld en/of een modelcontract worden gebruikt. In beide gevallen is het belangrijk om te weten wat er verplicht in moet staan, wat juist níet mag en welke juridische valkuilen dienen te worden vermeden. In dit artikel leggen we stap voor stap uit waar een goed huurcontract aan moet voldoen, waaraan gedacht moet worden, waar een veelgebruikt voorbeeld gevonden kan worden, en wanneer het verstandig is om juridisch advies in te winnen.

Wat moet er in een huurcontract staan?

Volgens het Burgerlijk Wetboek (Boek 7 BW) en de Wet goed verhuurderschap moet een huurcontract bepaalde gegevens bevatten. Deze wettelijke bepalingen zijn bedoeld om duidelijkheid te scheppen over de wederzijdse verplichtingen. In ieder geval moet het volgende erin staan:

• De naam en adresgegevens van huurder en verhuurder;
• een duidelijke (adres)omschrijving van het gehuurde (bijvoorbeeld woning, kamer, berging);
• de ingangsdatum en duur van de huurovereenkomst;
• de huurprijs, inclusief eventuele servicekosten en/of borg;
• de wijze en moment van betaling (bijvoorbeeld automatische incasso);
• eventuele afspraken over indexering of jaarlijkse verhoging van de huurprijs;
• de opzegtermijn en wijze van opzegging;
• een opleveringsstaat of verwijzing naar de staat van het gehuurde bij aanvang;
• Handtekeningen huurder en verhuurder met datumbepaling;
• de puntentelling van de woning, kamer, woonwagen of standplaats (verplicht vanaf 1 januari 2025).

Sinds 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap van kracht en sinds 1 juli 2024 geldt de Wet vaste huurcontracten. Bij de laatstgenoemde wet krijgt een nieuwe huurder vanaf dat moment meteen een huurcontract voor onbepaalde tijd (behoudens voor specifieke groepen). Door de invoering van beide wetten is het belang van een goed huurcontract en goede bepalingen belangrijker dan ooit.

Wat mag er niet in een huurcontract staan?

Een huurovereenkomst biedt ruimte voor maatwerk, maar bepaalde afspraken kunnen nietig zijn wanneer deze in strijd zijn met dwingend recht. Wanneer bepalingen onredelijk bezwarend zijn voor de huurder, dan kunnen deze bepalingen worden vernietigd, ook al zijn ze ondertekend door beide partijen.

Op de huur van ongebouwde onroerende zaken zijn uit titel 4 van boek 7 BW slechts de “algemene bepalingen” van toepassing. De specifieke huurregimes zijn immers alleen van toepassing als het object dat verhuurd wordt een gebouwde onroerende zaak betreft. Deze “algemene bepalingen” zijn grotendeels van regelend c.q. aanvullend recht, zodat afwijking van die bepalingen in de huurovereenkomst is toegestaan.

Verjaring

Let op: bij een beroep op de vernietigbaarheid van een bepaling die in strijd is met semi-dwingend huurrecht speelt artikel 3:52 BW een rol. Daarin staat namelijk dat de bevoegdheid tot vernietiging verjaart drie jaren nadat deze bevoegdheid “ten dienste is komen te staan” aan degene die de bevoegdheid toekomt. Wanneer dit is, zal afhangen van de omstandigheden van het geval maar het is een belangrijke bepaling om rekening mee te houden. Wanneer een huurder vernietiging van een bepaling inroept zou een verhuurder een beroep kunnen doen op verjaring.

Richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten

Wanneer er een oneerlijk beding is opgenomen in de huurovereenkomst dan moet ook rekening worden gehouden met de richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Uit de rechtspraak volgt bijvoorbeeld dat boetebedingen in huurovereenkomsten voor woonruimte onder deze richtlijn vallen.

Is het toegestaan om zelf een huurcontract op te stellen?

Ja, het is toegestaan om zelf een huurcontract op te stellen. Dit hoeft niet via een notaris of een advocaat te gebeuren. Het is echter wél belangrijk dat rekening wordt gehouden met de geldende wetgeving, zoals het Burgerlijk Wetboek, de Wet goed verhuurderschap, de Wet vaste huurcontracten en de richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten.

Er zijn verschillende situaties waarin extra aandacht nodig is:

• Transparantie
  Er moet sprake zijn van een heldere en transparante selectieprocedure als de woning openbaar wordt aangeboden oftewel wordt geadverteerd, zodat duidelijk wordt dat iedereen die voldoet aan de selectiecriteria, een kans maakt om de woning te mogen huren.
• Schriftelijke overeenkomst De wet bepaalt expliciet het schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst. Overigens is een mondelinge huurovereenkomst ook geldig maar een huurder kan sinds de inwerkingtreding van de wet goed verhuurderschap van een verhuurder verlangen dat de afspraken schriftelijk worden vastgelegd.
• Informatieverplichting Er dient informatie verschaft te worden over de rechten en plichten, de hoogte van de waarborgsom en de voorwaarden waarop deze wordt geretourneerd, de contactgegevens van de eigenaar/beheerder, informatie over het meldpunt ongewenst verhuurgedrag (in te stellen door de gemeente), jaarlijkse kostenspecificatie van de servicekosten op grond van de artikelen 7:259 en 7:261 BW en de betalingsverplichting.
• Waarborgsom De hoogte van de waarborgsom mag ten hoogste twee maal de kale huurprijs bedragen en de waarborgsom moet in principe uiterlijk binnen 14 dagen na beëindiging van de huurovereenkomst worden geretourneerd aan de huurder.
• Arbeidsmigranten Als het gaat om verhuur aan arbeidsmigranten dan dienen de huurovereenkomsten begrijpelijk te worden opgesteld en moet de huurovereenkomst afzonderlijk van de arbeidsovereenkomst worden vastgelegd.
• Tijdelijke contracten zijn uitzondering Sinds de ingang van de Wet vaste huurcontracten krijgt een nieuwe huurder 1 juli 2024 meteen een huurcontract voor onbepaalde tijd. Een verhuurder mag een huurder dan dus niet meer een huurcontract van bepaalde duur aanbieden. Tijdelijke huurcontracten die vóór deze datum zijn afgesloten, lopen door tot de einddatum. De huurder moet dan in beginsel verhuizen bij einde datum als de overeenkomst tijdig is opgezegd maar wordt het huurcontract verlengd dan wordt het een huurcontract voor onbepaalde tijd.

Hoewel de verhuurder dus zelf een huurcontract mag opstellen, kleven er risico’s aan als het contract onvolledig is of bepalingen bevat die niet rechtsgeldig zijn. Er circuleren op het internet veel modellen waarvan de meeste inmiddels zijn gedateerd. Het meest gangbare geactualiseerde model is het ROZ model. Dit model is opgesteld door de Raad van Onroerende Zaken maar onthoud dat dit een standaardmodel is en dus niet is toegesneden op de specifieke wensen en behoeften van een wederkerige overeenkomst. Met alle ontwikkelingen binnen het huurrecht is het bijzonder raadzaam om op voorhand advies in te winnen. Een advocaat huurrecht kan helpen bij het opstellen of controleren van het huurcontract.

Conclusie

Zelf een huurcontract opstellen mag, maar brengt risico’s met zich mee als het op voorhand niet duidelijk is wat wel en niet is toegestaan. Wanneer er twijfels zijn over de inhoud of geldigheid van het contract dan is het raadzaam om deze te laten controleren door een advocaat. Zo voorkomt men vervelende verrassingen achteraf. AMBT Advocaten ondersteunt zowel huurders als verhuurders bij het opstellen van een huurcontract. Neem gerust contact met ons op. Wij helpen u graag verder.