Een huurachterstand is bijzonder vervelend voor de verhuurder terwijl de verhuurder verplicht is om het huurgenot te verschaffen aan de huurder. Voor de huurder kan er ook sprake zijn van een schrijnende situatie waardoor de huurachterstand is ontstaan. Wat zijn nu precies de gevolgen? Wanneer komt er een deurwaarder en/of advocaat in beeld en hoe zit het wettelijk? In dit artikel leggen we het uit wat de gevolgen zijn voor de huur van woonruimte.
Wat is een huurachterstand?
Een huurachterstand ontstaat op het moment dat de huurder de huur niet uiterlijk op de eerste dag van de maand betaalt (dat is de standaard bepaling), en dus van rechtswege in verzuim is. Dit betekent in de praktijk dat de huurder die niet op tijd de huur betaald, dus niet in gebreke gesteld hoeft te worden. Het is een zogeheten fatale termijn. Wanneer de huur niet op tijd wordt betaald, treedt het verzuim van de huurder dan ook van rechtswege in.
Het is dus niet nodig om een ingebrekestelling te versturen maar als het gaat om een particulier en/of een consument dan is de verhuurder wel verplicht om een schriftelijke aanmaning/herinnering te sturen voor de huurachterstand die is ontstaan en het vorderen van de incassokosten. De huurder heeft het recht om binnen veertien dagen na ontvangst van de herinnering alsnog de huur te betalen zonder incassokosten (de zogeheten 14 dagen brief/WIK brief). Wanneer betaling uitblijft na het versturen van deze brief dan kunnen er pas stappen worden ondernomen.
Er is ieder geval sprake van een huurachterstand zodra de huurder een maand of langer geen huur heeft betaald op grond van de bepalingen in de huurovereenkomst. Dit kan gaan om de kale huur of om het totaalbedrag inclusief servicekosten.
Huurachterstand en de wet
Voor de verhuurder zijn er twee mogelijkheden om rechtens stappen te ondernemen en dat is ten eerste om de huur op te zeggen. De verhuurder zal hiervoor een opzeggingsbrief (aangetekend of per exploot) uit moeten zenden naar de huurder en daarbij de grond “slecht huurderschap” moeten opvoeren in combinatie met de juiste opzeggingstermijn. Wanneer de huurder niet binnen zes weken instemt met het opzeggen van de huurovereenkomst dan zal de verhuurder een procedure moeten starten bij de kantonrechter, die de opzegging dient te toetsen.
De tweede mogelijkheid is ontbinding van de huurovereenkomst. Wanneer de huurder zijn of haar verplichtingen niet nakomt, kan de verhuurder meteen de rechter vragen om de huurovereenkomst wegens wanprestatie van de huurder te ontbinden. De verhuurder hoeft de huur dan niet eerst op te zeggen bij de huurder. Dat kan als de huurder een betalingsachterstand heeft of anderszins niet aan zijn verplichtingen heeft voldaan. Voor ontbinding van de huurovereenkomst moet de verhuurder naar de kantonrechter. In beginsel spreekt de kantonrechter een ontbinding van de huurovereenkomst uit als er sprake is van drie of meer maanden huurachterstand maar daarbij wordt er wel gekeken naar de situatie van de huurder. In de praktijk gaat het vaak om betalingsonmacht bij de huurder en niet om betalingsonwil. Wanneer de huurder hiervoor hulp zoekt, bijvoorbeeld budgetbeheer en/of beschermingsbewind dan ligt het niet in de rede om het verzoek tot ontbinding/ontruiming toe te wijzen.
Gevolgen
Bij een huurachterstand zal het verloop meestal als volgt zijn:
- Dossiervorming van de verhuurder. Het versturen van herinneringen, formele 14-dagen brief/WIK brief en een overzicht van de (gedeeltelijke) betalingen en de data wanneer deze betalingen zijn verricht.
- Actuele herinneringen, en dat betekent dat er bij elke huurpenning die niet betaald wordt er een herinnering/aanmaning dient te worden verzonden met een overzicht van de achterstallige betalingen.
- Voor het treffen van rechtsmaatregelen dient er nog één brief uitgezonden te worden met een laatste termijn voor het betalen van de openstaande vordering. Bij gebreke van betaling en/of een reactie wordt de zaak neergelegd bij een deurwaarder/advocaat, onder verwijzing naar gerechtelijke kosten.
- Procedure neemt een aanvang met een laatste brief van de deurwaarder/advocaat en er zal een keuze moeten worden gemaakt voor het opzeggen van de huur of het ontbinden van de overeenkomst.
Veelgestelde vragen:
Hoeveel maanden huurachterstand mag een huurder hebben?
De wet noemt geen vast aantal maanden maar in de praktijk geldt dat hoe groter de achterstand is, hoe groter het risico op juridische stappen. Vaak wordt bij een huurachterstand van drie maanden of meer een procedure gestart.
Wat gebeurt er als huurder één maand geen huur betaalt?
Na één maand krijg de huurder meestal een herinnering of aanmaning. Voor de huurder geldt dat het snel opgelost moet worden, dan volgen er meestal geen verdere acties maar besef wel dat het niet tijdig betalen van een huurpenning geadministreerd wordt en eventueel gebruikt kan worden bij een nieuwe huurachterstand.
Wat gebeurt er als de huurder maanden geen huur betaalt?
Bij drie maanden of meer kan de verhuurder naar de rechter stappen om de huurovereenkomst te (laten) ontbinden en/of de huurder te ontruimen. Het verdient aanbeveling om tijdig actie te ondernemen en eventueel financiële hulp te zoeken
Wat is de boete voor te late huurbetaling?
De verhuurder mag wettelijke rente rekenen en incassokosten vorderen maar dient wel de regels van de Wet Incassokosten in acht te nemen. Een aparte “boete” in het huurcontract bij te late huurbetaling is toegestaan maar het is wel de vraag of de contractuele boete niet onredelijk bezwarend is, en bovendien dient de boete wel in verhouding te staan tot de begane overtreding.
Consumenten worden vanwege hun zwakke onderhandelingspositie op grond van de Europese Richtlijn inzake oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten beschermd tegen oneerlijke bedingen. De Richtlijn stelt dat een beding dat ertoe strekt “de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op leggen”, mogelijk oneerlijk is. De rechter toetst dit ambtshalve.
Hoe lang heeft de huurder de tijd om de huur te betalen?
In principe moet de huur vóór of op de afgesproken dag betaald worden, meestal de eerste van de maand. Wanneer deze (fatale) termijn is verstreken is de huurder in na het verstrijken van die termijn direct in verzuim. De huurder doet er verstandig aan om een huurachterstand zo spoedig mogelijk in te lopen en/of financiële hulp te zoeken en de verhuurder doet er verstandig aan om het dossier op te bouwen.
Kan een huurachterstand verjaren?
Ja. Volgens de wet verjaart een vordering op huurbetaling na vijf jaren (artikel 3:308 BW). Daarna kan de verhuurder dit niet meer opeisen. De verhuurder heeft wel de mogelijkheid om de verjaring te stuiten binnen die vijf jaren.
Wanneer komt een advocaat/deurwaarder bij een huurachterstand?
Wanneer pogingen om de huurachterstand in te lopen op niets uitlopen, schakelt de verhuurder vaak een advocaat of een deurwaarder in. Dit gebeurt meestal pas bij een huurachterstand van twee tot drie maanden. De advocaat of deurwaarder zal meestal overgaan tot sommatie onder aanzegging van een ontruimingsprocedure.
Mag de huurder zich beroepen op verrekening
Hierbij gaat het vaak om gebreken die kleven aan het gehuurde. De huurder moet de verhuurder wel correct hebben aangeschreven om de verhuurder in de gelegenheid te stellen om de gebreken te herstellen. Wanneer de verhuurder dit niet doet dan kunnen de herstelkosten die de huurder heeft gemaakt voor verrekening in aanmerking komen. Het moet dan wel gaan om redelijke kosten. Voor de huurder is het wel belangrijk dat dit goed gedocumenteerd wordt, want het beroepen op verrekening is niet zonder risico.
Mag de huurder de huur zomaar opschorten
De huurder kan de huur opschorten wanneer de verhuurder de verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt. Wanneer het gehuurde bijvoorbeeld gebreken vertoont, mag de huurder de huurbetalingen opschorten. Het is wel belangrijk dat de verhuurder van de gebreken op de hoogte wordt gesteld en dat de verhuurder ook een termijn krijgt om de gebreken te herstellen. Ook hier geldt voor de huurder dat het wel belangrijk is dat dit goed gedocumenteerd wordt, want het beroep op opschorting is niet zonder risico.
Hulp van een advocaat bij huurachterstand
Er kunnen verschillende onderwerpen de revue passeren. Het al dan niet stelselmatig te laat of geen huur betalen, schade aan het verhuurde door toedoen van de huurder of een gebruiker van het pand, het beëindigen van een huurovereenkomst met tussenkomst van een rechter (opzegging of ontbinding) e.d. Een advocaat huurrecht kan onder andere helpen bij:
- Het voorkomen van ontbinding/ontruiming of het vorderen daarvan;
- het zorgdragen voor een goede dossiervorming;
- het opstellen van een correcte opzeggingsbrief en/of een veertien dagenbrief;
- het treffen of afdwingen van een betalingsregeling;
- het begeleiden van een gerechtelijke procedure.
Met de juiste juridische ondersteuning, een slimme en strategische aanpak, vergroot u als huurder of verhuurder de kans op een goed resultaat en bovendien voorkomt u daarmee onnodige kosten.
Conclusie
Een huurachterstand kan snel grote gevolgen hebben. Het is belangrijk om tijdig actie te ondernemen en in gesprek te blijven met de verhuurder. Dreigt het uit de hand te lopen? Schakel dan onze juridische hulp in om uw woonsituatie of uw vermogen veilig te stellen.
