Geluidsoverlast buren – een juridische uitleg

Is er sprake van hinder door geluidsoverlast van de buren in een huurwoning? Dagelijks of nachtelijk lawaai, harde muziek of voortdurend lawaai, dat kan het woongenot flink verstoren. Wanneer overleg geen oplossing biedt, dan is het goed om te weten welke juridische stappen de huurder kan nemen. Bij AMBT Advocaten helpen wij huurders om hun woongenot te beschermen en om onrechtmatige hinder te laten stoppen.

Wat valt onder geluidsoverlast bij de buren?

Geluidsoverlast ontstaat wanneer het geluidsniveau of het patroon van de overlast het normale leefgenot in ernstige mate aantast. Daarbij gaat het niet om incidentele geluiden, maar om structurele of buitensporige hinder. Denk aan:

• harde muziek op onregelmatige tijden;
• langdurig blaffende honden;
• bonkende, brommende of slepende geluiden;
• nachtelijk lawaai;
• overmatig geluid van technische installaties.

Niet elke vorm van geluidshinder is juridisch aan te pakken. De overlast moet in juridische zin ‘onrechtmatig’ zijn. In de wet wordt deze overlast “onrechtmatige hinder” genoemd. De vraag of er daadwerkelijk sprake is van onrechtmatige hinder zal afhangen van de omstandigheden van het geval zoals bijvoorbeeld de vraag of het om structurele overlast gaat, is het overdag of in de nacht, is het in een dichtbevolkte omgeving of in een landelijk gebied, het aantal decibel, etc. Tot slot kan het in elke gemeente weer verschillend zijn omdat onrechtmatige hinder in de vorm van geluidsoverlast verschillend kan zijn opgenomen in de Algemene Plaatselijke Verordening (APV).

Geluidsoverlast en tijden

De tijdstippen waarop geluidsoverlast plaatsvindt spelen een belangrijke rol bij de beoordeling. Er zijn geen wettelijke vaste tijden en het zal ook afhangen van de Algemene Plaatselijke Verordening van de gemeente waar de partijen woonachtig zijn maar in algemene zin worden geluiden die overdag (tussen 07:00 en 19:00 uur) geproduceerd worden, anders beoordeeld dan geluiden in de avond (19:00 tot 23:00 uur) of in de nacht (na 23:00 uur). Met name nachtelijke geluidsoverlast wordt eerder als onrechtmatige hinder gezien, omdat deze de nachtrust verstoort.

Situaties die tegenwoordig veel voorkomen in de praktijk zijn geluidsoverlast door een warmtepomp of een airco van de buren, geluidsoverlast door muziek of meerdere blaffende honden. Over deze onderwerpen ontstaat er vaak een burengeschil. De beste manier om geluidsoverlast vast te stellen is om een logboek bij te houden over de tijden, en door het aantal decibel te meten.

Het probleem is dat het dus per gemeente verschillend kan zijn hoeveel decibel op welke tijden acceptabel is. Er zijn geen algemene regels over hoeveel decibel overlast is en daarvoor zal er in de APV gekeken moeten worden. In algemene zin kan gesteld worden dat als het gaat om een warmtepomp dan is het acceptabel als het geluid onder de 40 dB ligt in de nachtelijke uren en als het gaat om honden (afhankelijk van de hoeveelheid) dan gaat het om 65 dB en bij muziek ligt het weer tussen de 40 tot 60 decibel. Het kan echter per situatie en in de Algemene Plaatselijke Verordening sterk verschillen dus het is goed om daarop acht te slaan en bovendien kan het ook weer per persoon verschillen.

Verantwoordelijkheid van de verhuurder bij geluidsoverlast

Bij huurwoningen speelt ook de positie van de verhuurder een belangrijke rol. Volgens artikel 7:204 BW heeft de huurder recht op rustig huurgenot. Als een andere huurder binnen hetzelfde complex van de verhuurder ernstig overlast veroorzaakt, kan de verhuurder daarop worden aangesproken. Ook woningcorporaties hebben een plicht om in te grijpen bij geluidsoverlast. In dat geval kan de verhuurder schriftelijk worden aangesproken om passende maatregelen te treffen. Wanneer de huurder aanhoudende overlast blijft ervaren en de verhuurder na hier uitdrukkelijk om te zijn verzocht geen gebruik maakt van de bevoegdheid om op te treden, dan kan het niet of onvoldoende actie ondernemen door de verhuurder als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW worden gezien. De verhuurder is verplicht om gebreken te verhelpen, en dus om de overlast te (doen) beëindigen (artikel 7:208 BW). Er kan dan juridisch actie worden ondernomen tegen de verhuurder. Wanneer de verhuurder wel actie onderneemt dan kan de verhuurder na verschillende meldingen een juridische procedure starten tegen de overlastveroorzaker, waarin de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vordert waarbij de rechter zal kijken naar de ernst, aard en duur van de overlast. Uiteraard kan de huurder er ook voor kiezen om de overlastgevende partij in rechte te betrekken en te vorderen dat de overlast wordt gestaakt.

Bewijs verzamelen bij geluidsoverlast

Een overlastdossier is cruciaal om succesvol een juridische stap te zetten jegens de overlastgevende partij, zowel voor de gemeente als de huurder/verhuurder. Het enkel bijhouden van een logboek is niet voldoende. Het moet gaan om (een verzameling van) objectieve gegevens zoals:

• Geluidsopnamen;
• foto’s of video-opnamen;
• logboek van de overlastmomenten;
• verklaringen van omwonenden;
• meldingen bij de gemeente, toezichthouder of politie;
• meldingen bij de verhuurder of woningcorporatie.

Juridische stappen bij geluidsoverlast

Het is belangrijk om de juiste stappen als huurder te nemen.

1. Begin bij de basis door de overlast veroorzakende partij aan te spreken of aan te schrijven op de overlast. Probeer de overlast onder de aandacht te brengen van de buren en probeer ook om gezamenlijk tot een passende oplossing te komen. Soms is mediation en/of buurtbemiddeling een optie wanneer partijen er onderling niet uitkomen.
2. Wanneer een gesprek of het aanschrijven van de buren op de overlast geen resultaat heeft opgeleverd dan is het verstandig om minimaal een logboek bij te houden van de overlastgevende momenten. Bij geluidsoverlast is het raadzaam om een deskundige te benaderen voor een geluidsmeting. Zorg voor een dossier met meldingen van geluidsoverlast (politie, een toezichthouder, meldpunt overlast), eventuele verklaringen van omwonenden, brieven en/of gespreksverslagen. Pas bij een zorgvuldig opgebouwd dossier kan de melding worden doorgezet naar de verhuurder (als de overlastgevende partij, dezelfde verhuurder heeft) of de gemeente in het kader van een handhavingsverzoek.
3. Wanneer de overlast structureel is dan dient de overlast te worden gemeld bij de verhuurder en/of de gemeente. In de regel hebben woningbouwverenigingen vaak woonregels en/of huishoudelijke reglementen. Daarin kunnen regels staan over bijvoorbeeld het voorkomen van geluidsoverlast. De verhuurder moet zorgdragen voor het huurgenot van de huurders en bij overlast maatregelen nemen. Wanneer de verhuurder dus eveneens de verhuurder is van de overlastgevende partij dan mag van de verhuurder een pro actieve houding worden verwacht om de overlast te beperken. Dat kan door de overlastgevende huurder aan te schrijven maar ook door eventueel maatregelen te treffen in de woning van de meldende huurder.
4. Wanneer de huurder aanhoudende overlast blijft ervaren en de verhuurder na hier uitdrukkelijk om te zijn verzocht geen gebruik maakt van de bevoegdheid om op te treden, dan kan het niet of onvoldoende actie ondernemen door de verhuurder als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW worden gezien. De verhuurder is verplicht om gebreken te verhelpen, en dus om de overlast te (doen) beëindigen (artikel 7:208 BW). Er kan dan juridisch actie worden ondernomen tegen de verhuurder. Wanneer de verhuurder wel actie onderneemt dan kan de verhuurder na verschillende meldingen een juridische procedure starten tegen de overlastveroorzaker, waarin de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vordert waarbij de rechter zal kijken naar de ernst, aard en duur van de overlast. Uiteraard kan de huurder er ook voor kiezen om de overlastgevende partij in rechte te betrekken en te vorderen bij de rechtbank dat de overlast wordt gestaakt.
5. Een laatste optie is dus overheidsingrijpen. De meeste (grote) gemeenten hebben sinds een aantal jaren een apart team handhaving. Zo kan er bij het team handhaving een melding worden gemaakt bij ernstige geluidsoverlast. Een team handhaving reageert niet alleen op meldingen maar voert ook ambtshalve controles uit. Middels handhaving kan er een last onder dwangsom worden opgelegd of bestuursdwang worden toegepast.

De rol van de advocaat bij geluidsoverlast

Een advocaat gespecialiseerd in geluidsoverlast beoordeelt of de overlast juridisch gezien aan te pakken is en hoe sterk uw zaak staat. Wij helpen u met:

• Advies over uw rechtspositie en de rechtsmaatregelen;
• begeleiding bij het aanleggen van een overlastdossier;
• het voeren van gerechtelijke procedures.

Met deskundige begeleiding vergroot u uw kans op succes en voorkomt u onnodige kosten of procedures.

Conclusie

Geluidsoverlast van buren in een huurwoning kan het woonplezier ernstig verstoren. Als overleg geen oplossing biedt, zijn er gelukkig juridische mogelijkheden. Uiteraard is het mogelijk om de overlast veroorzakende buren voor de rechtbank te dagvaarden of wanneer beide partijen huren van dezelfde verhuurder dan kan ook de verhuurder aangesproken worden. Tot slot is het mogelijk om een verzoek tot handhaving in te dienen bij de gemeente maar dan dient op voorhand wel de APV goed doorgenomen te worden. Met de juiste aanpak en ondersteuning van een ervaren advocaat heeft de huurder goede kansen om de geluidsoverlast te laten stoppen.