De huurder betaalt vaak naast de kale huur ook servicekosten. Deze kosten moeten redelijk, inzichtelijk en controleerbaar zijn. Toch komt het regelmatig voor dat huurders geconfronteerd worden met onduidelijke of te hoge servicekosten. Wat mag een verhuurder precies in rekening brengen? En wat de huurder doen als de kosten niet kloppen?
Bij AMBT Advocaten helpen wij huurders die twijfelen aan de juistheid van hun servicekosten of bezwaar willen maken tegen een afrekening.
Wat zijn servicekosten?
Servicekosten zijn kosten die een verhuurder in rekening brengt voor extra diensten of leveringen boven op de kale huur zoals werkzaamheden van de huismeester, schoonmaak en/of reparaties. Nutsvoorzieningen zoals gas, water en elektriciteit vallen niet onder de servicekosten tenzij er sprake is van een all-in contract. Het is wel belangrijk dat vooraf (dus bij het aangaan van de huurovereenkomst) de huurder geïnformeerd wordt over de servicekosten. In de huurovereenkomst moet staan welke servicekosten de huurder behoort te betalen. Wanneer er sprake is van een all-in huur met servicekosten en nutsvoorzieningen dan kan de verhuurder verzocht worden door de huurder om de all-in huur te splitsen.
De verhuurder kan soms ook kosten in rekening brengen die niet onder servicekosten vallen en dat zijn bijvoorbeeld zorgservicekosten voor bewoners van een aanleunwoning of woonzorgcomplex (maaltijden, verpleging en/of alarmservice) maar dat kunnen ook belastingen zijn zoals waterschapsbelasting, afvalstoffenheffing, rioolrecht en zuiveringsheffing.
De servicekosten worden maandelijks in rekening gebracht en jaarlijks (1 juli) dient de verhuurder de kosten te specificeren voor de service en de nutsvoorzieningen. In het kort zijn de artikelen 7:259 BW (hoogte en eindafrekening) en het voorschot op grond van artikel 7:261 BW van belang.
Als het gaat om een servicepakket voor meerdere huurders gezamenlijk dan kan dit enkel gewijzigd worden als minimaal 70% van de huurders hiermee akkoord gaat. Wanneer het om individuele servicepakketten dan moeten alleen deze huurders het eens zijn met de wijziging.
Wat mag wel en niet?
Servicekosten zijn kosten voor leveringen en diensten die worden geleverd in verband met de bewoning van woonruimte. In artikel 7:237 lid 3 BW staat dat bij Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) zaken en diensten kunnen worden aangewezen waarvoor de vergoeding moet worden aangemerkt als servicekosten. Het Besluit servicekosten geeft een beperkte beschrijving van de services die de verhuurder en huurder met elkaar kunnen afspreken. Het Beleidsboek Servicekosten van de Huurcommissie beschrijft uitgebreid welke afspraken er kunnen worden gemaakt.
In het Besluit servicekosten staat een korte opsomming van erkende servicekosten en dan gaat het om:
- schoonmaakwerkzaamheden van gemeenschappelijke ruimtes;
- een huismeester;
- elektriciteit voor de verlichting van de gemeenschappelijke ruimtes;
- sommige verzekeringen, zoals een glasverzekering;
- de administratie die met de servicekosten gepaard gaat;
- roerende zaken in de woning, zoals meubilair en keukenapparatuur.
Het Besluit servicekosten geldt sinds 1 juli 2014. De wet stelt eisen aan de redelijkheid en transparantie van servicekosten. Daarbij geldt sowieso wat de hoofdregel namelijk wat partijen hebben afgesproken in de huurovereenkomst.
Bezwaar maken tegen servicekosten
Wanneer de huurder van een huurwoning een afrekening op 1 juli krijgt en de huurder is het niet eens met de afrekening. Wat zijn dan de mogelijkheden?
Uitgaande van het feit dat de verhuurder de jaarafrekening netjes per 1 juli uitstuurt dan kan de huurder de verhuurder verzoeken om de jaarafrekening te corrigeren. De verhuurder heeft drie weken de tijd om te reageren. Wanneer er nog geen afrekening ligt per 1 juli dan heeft de huurder de mogelijkheid om deze op te vragen bij de verhuurder met het verzoek om deze toe te sturen binnen drie weken.
Wanneer de verhuurder weigert om de jaarafrekening te corrigeren of weigert om de afrekening binnen drie weken op te sturen dan kan de Huurcommissie worden ingeschakeld. Mocht er alsnog een jaarafrekening komen waarmee de huurder het niet eens is dan zal alsnog aan de verhuurder moeten worden verzocht om de jaarafrekening te corrigeren. In dit artikel gaan we uit van de situatie op of na 1 juli 2024. Voor zowel een sociale woning, als middenhuur, als een vrije sectorwoning kan er een verzoek worden ingediend bij de Huurcommissie. Nadat de jaarafrekening per 1 juli is binnengekomen heeft de huurder twee jaren de tijd om de Huurcommissie in te schakelen, nadat het eerst is voorgelegd aan de verhuurder.
Wanneer de aanvraag aan alle voorwaarden voldoet zal de Huurcommissie een bindende uitspraak geven voor een huurwoning in de sociale-, midden- of vrije sector. Als de Huurcommissie een uitspraak heeft gedaan en huurder of verhuurder kan zich niet in die uitspraak vinden, dan kan hij/zij een procedure starten op grond van artikel 7:262 BW. Daarin staat dat door het starten van de procedure bij de kantonrechter over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht, die uitspraak komt te vervallen. Die procedure moet binnen acht weken na de verzenddatum van de uitspraak van de Huurcommissie worden gestart. Het is ook mogelijk om bij een geschil over de servicekosten de zaak rechtstreeks voor te leggen aan de kantonrechter.
Juridische hulp bij onterechte kosten
Soms is juridische hulp nodig om uw rechten af te dwingen. Bijvoorbeeld wanneer:
- de verhuurder weigert een afrekening te geven;
- er geen onderbouwing is voor de kosten;
- de kosten structureel te hoog zijn;
- u geld wilt terugvorderen over voorgaande jaren.
De verhuurder is verplicht de huurder elk jaar, en uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor gas, water, licht en overige servicekosten te verstrekken. In dit overzicht moet tevens worden vermeld op welke wijze de servicekosten zijn berekend. De huurder kan aan de verhuurder inzage vragen in de facturen die zien op de doorberekende kosten. Indien de huurder en de verhuurder een geschil hebben over de doorberekende servicekosten, kunnen zij zich wenden tot de Huurcommissie of de rechter.
Onze advocaten huurrecht helpen u met een heldere beoordeling van uw zaak, juridisch advies en waar nodig met een procedure tegen de verhuurder.
Conclusie
Servicekosten mogen niet zomaar worden opgelegd. Daar moeten vooraf duidelijke afspraken over worden gemaakt in de huurovereenkomst. De huurder heeft recht op een heldere en redelijke afrekening, met bewijs van de gemaakte kosten. Zijn er twijfels over de hoogte van de servicekosten, of is er jarenlang teveel betaald dan is het verstandig om juridisch advies in te winnen. AMBT Advocaten staat huurders bij in geschillen over servicekosten en helpt om uw recht te halen. Neem gerust contact met ons op voor een eerste vrijblijvende kennismaking.
