Een huurcontract onbepaalde tijd biedt huurders zekerheid. Maar wat houdt zo’n contract precies in? En hoe werkt het opzeggen van dit type huurcontract? In dit artikel leggen we het stap voor stap uit.
Wat is een huurcontract onbepaalde tijd?
Een huurcontract voor onbepaalde tijd is een huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder zonder vaste einddatum. Dit betekent dat het contract blijft doorlopen totdat één van de partijen opzegt.
Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet vaste huurcontracten. Een nieuwe huurder krijgt vanaf dat moment meteen een huurcontract voor onbepaalde tijd. Een verhuurder mag een huurder dan dus niet zondermeer een huurcontract van bepaalde duur aanbieden. Alleen voor specifieke groepen en bijzondere vormen blijft een huurcontract van bepaalde duur mogelijk. Een huurcontract onbepaalde tijd is vooral gebruikelijk bij woningen in de vrije sector en sociale huurwoningen die geen tijdelijke aard hebben. Huurders met een contract voor onbepaalde tijd hebben huurbescherming en opzegbescherming. Een verhuurder kan dus het contract niet zomaar beëindigen.
De afspraken over huurprijs, servicekosten en andere voorwaarden worden in het huurcontract vastgelegd. Sinds de Wet goed verhuurderschap die per 1 juli 2023 van kracht is geworden geldt dat de overeenkomst schriftelijk moet worden vastgelegd. Dit betekent niet dat een mondelinge huurovereenkomst niet meer tot stand kan komen maar een huurder kan dus wel van een verhuurder verlangen dat de afspraken schriftelijk worden vastgelegd. Deze verplichting geldt alleen voor huurovereenkomsten die worden aangegaan na de inwerkingtreding van de wet.
Opzeggen van een huurcontract onbepaalde tijd
Een huurcontract voor onbepaalde tijd kan zowel door de huurder als de verhuurder worden opgezegd, maar daarbij gelden verschillende regels.
Opzegging door de verhuurder
Een verhuurder mag een huurcontract voor onbepaalde tijd opzeggen, maar alleen onder strikte voorwaarden. Op grond van artikel 7:274 van het Burgerlijk Wetboek (BW) kan een verhuurder het contract slechts beëindigen als er sprake is van een wettelijke opzeggingsgrond. De meest voorkomende opzeggingsgronden zijn:
- De huurder gedraagt zich niet als goed huurder;
- dringend eigen gebruik van de woning.
De verhuurder moet de opzegging schriftelijk doen en daarbij de reden vermelden. Meestal hebben partijen afgesproken dat de opzegging per aangetekende brief of met een deurwaardersexploot verzonden dient te worden. De opzegging dient ook vóór de dag te zijn waarop de betaling van de huur betaald dient te worden. Wanneer er meerdere huurders zijn dan dient eenieder van de huurders afzonderlijk een brief te ontvangen. Het moet dan wel gaan om medehuur.
In de opzeggingsbrief aan de huurder moet een termijn van zes weken staan vermeld om in te stemmen met de huuropzegging en tot slot moet de reden (de gronden) worden vermeld die tot de opzegging leiden. De opzegtermijn is minimaal drie maanden en maximaal zes maanden.
| Duur overeenkomst | Opzeggingstermijn |
| huurovereenkomst van minder dan één jaar | drie maanden |
| huurovereenkomst één jaar – twee jaren | vier maanden |
| huurovereenkomst twee jaren – drie jaren | vijf maanden |
| Huurovereenkomst meer dan drie jaren | zes maanden |
Er moet sprake zijn van een geldige opzeggingsgrond, waarbij de bewijslast bij de verhuurder ligt.
Als de huurder niet instemt met de huuropzegging, dan loopt de huurovereenkomst gewoon door en de verhuurder kan, na de termijn van zes weken, vervolgens naar de rechter gaan. De rechter beoordeelt of de opzegging aan de voorwaarden voldoet en of de verhuurder een geldige reden heeft voor de opzegging. Wanneer dat het geval is dan spreekt de rechter een datum voor de beëindiging van de huurovereenkomst uit en een termijn voor de ontruiming van de woning. Wilt u precies weten hoe u een huurovereenkomst opzegt? Lees dan ons uitgebreide artikel over huurcontract opzeggen.
Opzegging door de huurder
Als het gaat om een huurcontract voor onbepaalde tijd dan kan de huurder in principe “gewoon” opzeggen. Dit dient schriftelijk te worden gedaan, met inachtneming van de opzegtermijn die in het contract staat (meestal één maand). Wanneer er niks is geregeld in de overeenkomst dan is de wettelijke opzegtermijn “gelijk aan de tijd tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen”. Met andere woorden, het gaat dus om de betalingstermijn en die is in de meest voorkomende gevallen één maand. De maximale wettelijke termijn is drie maanden.
De opzegging dient te worden gedaan voor de dag waarop de betaling binnen moet zijn en dat is in de meest voorkomende gevallen de 1e van de maand. Meestal hebben partijen afgesproken dat de opzegging per aangetekende brief of met een deurwaardersexploot verzonden dient te worden. Wilt u precies weten hoe u een huurcontract opzegt? Lees dan ons uitgebreide artikel over huurcontract opzeggen.
Hulp van een advocaat bij een huurcontract onbepaalde tijd
Een huurcontract onbepaalde tijd lijkt op het eerste gezicht eenvoudig, maar in de praktijk kunnen er conflicten ontstaan. Denk bijvoorbeeld aan onenigheid over de opzegging, onterechte huuropzegging of het ontbreken van een wettelijke opzeggingsgrond. In zulke gevallen kan het verstandig zijn om juridisch advies in te winnen. Een gespecialiseerde advocaat huurrecht kan u o.a. helpen bij:
- Het beoordelen van vernietigbare/nietige bepalingen in de huurovereenkomst;
- verhuur aan meerdere personen of ongewenste onderhuur;
- opzegging van huur van woonruimte en ontruimingsprocedures;
- Discussies of er sprake is van een tijdelijke of een vaste huurovereenkomst
- conflicten over gebreken, opzegging of borg;
Bij het huren of verhuren van een woning voor onbepaalde tijd, kunnen complexe juridische aspecten aan bod komen. Een huurrecht advocaat kan u ondersteunen bij het opstellen/controleren van een huurovereenkomst, het oplossen van geschillen en/of het bieden van juridisch advies.
